房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规划(117页).ppt

北京经瑞通投资咨询有限公司 开篇语：2012房地产形势与税收环境 迷茫，是今年开局楼市的主要特征 国家对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。 上有铁帽子的政策压顶，下有债权人讨债 多变的政策，让人无法有任何可以稍微稳定的预期 楼市调整，主要是基于信贷政策的收紧和调控政策的影响，信贷收紧卡死了房企和购房者的喉咙，而限购令则掐死了投机 房地产还是有需求的，而且空间还非常大 土地、税费以及资金成本是整个房价成本绝对大头 高房价的秘密主要在于供应体系和成本体系不合理所致。高房价背后的支撑是土地财政、过重的税费以及融资成本 房价涨跌一线间，关键就看信贷量。楼市兴衰，要看土地税费怎么办 2012年在销售回款继续疲软的形势下，转卖项目或合作开发将成为房企解决资金压力的最佳办法。 2012年的稽查重点行业，分别是：房地产、建筑… 一.经济合同与税收 经济合同和业务过程产生税收 经营方式决定适用的税法 税收风险的根源在于经济合同的涉税条款 合同是税务机关确认企业应税行为的主要依据之一 签订合同之前，应对合同可能产生的税费评估，选择最优方案 合同一经签订、履行，必然产生不可调整的纳税义务 企业通病：合同随意签，财务人员不参与 控制税务风险，重中之重是加强房地产开发过程的流程管理，对每一个经济业务都进行把关，做到事前筹划。 业务部门在签订合同时就产生税收，财务部门只是计算与缴纳税款 高层领导重视风险管理与纳税筹划，统领全局，协调内部各部门 提高财务人员地位，让财务负责人参与业务决策 严把合同关，涉税条款表述准确、符合规定 所有业务取得合法凭证 寻求外部专业人员协助 例1：甲出资金，乙出土地成立房产公司合作开发，乙方分得5万平方的商业楼。 （1）作价分配房产，需视同销售 （2）税收规划-转让股权 例2：A房产公司开发一酒店，打算以该项资产投资注册独立的公司来运营，是否涉及税收？ 合同条款涉税规范的目标：涉税零风险、相对减轻税负、维权 约定义务与法定义务：合同可以约定税款的承担方，但不能约定纳税义务的履行方，即纳税责任不因合同约定而转移 合同涉税分析： 1、税负（调整签署方式或合同性质） 2、纳税义务（义务人、发生时间） 3、税款承担（何方承担，何方履行） 二.投资业务章程协议 1、投资者身份的选择 境内/外自然人 境内/外法人 2、股权转让所得与持有收益的涉税差异 刘某2009年投资成本100万元，2011年底出售股份180万元转让给王某，其中属于未分配利润50万元。 刘某个税=（180-100）×20%=16 王某分的利润缴纳个税50×20%=10，如何避免重复纳税 （1）个人股权转让的税收事项 （2）公司股权转让与撤资 甲公司投资乙公司500万，占40%股权，2年后转让600万，乙公司有未分配的利润200万。甲公司应税所得是多少？ 上例如果甲公司不转让股权，撤资收到600万，如何确认应税所得？ （3）股权转让是否征收营业税？ 3、出资方式（货币、非货币）与出资不到位的涉税事项 （1）不同出资方式涉及的税收 ①货币 ②货物 ③无形资产 ④不动产/土地 ⑤股权或债权 （2）股东出资不到位的税收风险 （3）个人借款年度终了后未归还 （4）为个人购置资产：不论是否将财产无偿或有偿交付企业使用，实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税 4、抽逃出资的认定：法律后果与税务风险 5、招商引资合同无效优惠条款（事后不能太较真） 6、债权债务分红（国税函[2008]267号） 个人股东取得公司债权、债务形式的股份分红，应以其债权形式应收账款的账面价值减去债务形式应付账款的账面价值的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，按照规定缴纳个人所得税 7、收购100%股权 8、股权转让、合并分立 甲房地产公司以收购100%股权方式取得一宗土地，转让方取得土地的原价8000万，转让价为12000万，土地成本如何确认？ 双方利弊分析： （1）转让100%股权是否征营业税、土地增值税？ （2）以不动产、土地使用权投资，是否征收土地增值税？ 三.征地合同中的税收事项 1、招拍挂 某房产公司以每亩560万元价格中标某宗地，协议书另附条件：房产公司需在协议签订之日起1年内为政府无偿修建一条长5公里的市政公路，该代修公路行为是否征营业税，所发生支出如何处理？ 2、购买转让土地 买方直接按支出款项作成本费用，除交纳契税以外，无其它涉税问题； 卖方涉及税收很高 3、不是招拍挂，创造招拍挂 某国有企业A补交土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 （1）政府将土地收储，支付给A企业补偿费 （2）招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给A企业拆迁补偿费在招拍挂中支付； （3）