房地产投资成本分析(41页).ppt

房地产投资经济分析 第五章 房地产投资的成本分析 第一节 概述 房地产投资成本的涵义 房地产投资成本的概念 房地产筹资成本的概念 投资成本的概念 房地产投资成本是指房地产投资者为取得和使用房地产投资而付出的代价。包括支付给资本金所有者的红利以及筹资过程中所支付的有关费用等。 在筹措资金过程中所支付的有关费用成为筹资成本，分为直接费用和间接费用。 筹资成本的直接费用： 筹资成本的直接费用指以某种方式从某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付出的费用，包括： 1、借款利息及有关的手续费、管理费、承诺费等各种附加费； 2、股票、债券的发行费用； 3、其他直接费用，如必要的印刷费、广告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和其它杂费 筹资成本的间接费用 筹资成本的间接费用：指以某种方式筹资时非直接付出的费用，包括： 1、筹资风险调整和风险保护费 2、由资金使用的某种限制条件引起的费用 3、筹资后企业负债上升，资信下降，以致下一次再度筹资时筹资成本上升 4、筹资的风险损失 房地产投资成本分析的目的 通过投资成本分析，来得到判断和计算筹资成本的指标和方法，选择低成本的筹资方案 房地产投资成本分析的内容 1、房地产投资资金来源分析 2、房地产投资资金筹措方案分析 3、房地产投资筹资成本分析 第二节 房地产投资资金来源分析 自有资金分析 企业自有资金：生产发展基金、后备基金和职工福利基金等 主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结余、当年地方财政超收分成、地方预算预备费用、地方财政掌握的预算外资金等 联营单位资金：设立独立企业，可作自有资金 规定：开发公司自有资金不得低于年度投资工作量的30% 银行贷款分析 1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担保 条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由流动资金占生产流动资金得30%、健全的管理机构和财务管理机构、具备有权部门下达的年度开发计划和经有权机关批准的开发项目规划设计、开工前预收购房款不低于开发项目总造价的30%、有偿还贷款本息的能力、提供相应的开发方案或可行性研究报告 期限：≤2年，按流动资金贷款利率或浮动计息 银行贷款分析 2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括：土地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷款。 抵押条件： 贷款额不超过现行房地产作价70% 利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款期限浮动；国外可分固定、浮动两种 结算：按季从帐户中扣除 强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要求完成建设项目、重大事件可能影响贷款人的利益 集资分析 房地产投资的集资：指以房地产开发经营企业的资信和房地产项目的高附加值为吸引力，运用各种筹资手段或方式筹集社会闲散资金，主要有发行房地产股票和房地产债券两种。 1、发行房地产股票分析 发行股票的目的： 房地产股票发行的程序：申报准备工作、申报、股票发行3个阶段 股票筹资的好处： 集资分析 2、发行房地产债券的分析 债券的分类：记名式和无记名式 发行债券的种类：短期债券：1年 中期债券：1—10年 长期债券：10年以上 发行债券的好处 ：灵活、不存在中途停贷的危险、对公司进行了宣传、信誉好 利用外资分析 利用政府贷款：利率低、期限长 国际金融组织贷款：利率低于商业银行、期限也较长（25年），审查严格 外国商业银行：利率根据国际金融市场行情来决定的，利率较高，期限较短 与外资合营：中方投地、外方投钱 发行国际债券：通过国内大银行和国际信托投资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房地产债券吸收外资的方式。利率略低于银行贷款 财政拨款分析 房地产的财政拨款是指国家各级政府无偿投入房地产项目的土地和资金。 政府拨出一定资金或地块给国有房地产公司（微利房） 政府拨出一定资金给企事业单位为其职工建房（本企业职工居住） 预售款分析 房地产投资的预售款是指房地产投资者在商品房交付使用前，预先向购房者收取的房款。 好处：买主 卖主 条件：投资25%以上或基础工程完工后 比例：不得超过房价70%，开工时40% ，建一半时30% 承包商带资承包建设工程 房地产投资的预售款是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式 好处： 合作： 第三节 房地产投资资金筹措方案分析 资金筹措方案的涵义 筹措方案