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文件来自:中国房地产策划总群291893568 港中旅香蜜湖项目策划思路 同致地产顾问集团 品 · 质 ——时间见证永恒 建筑 · 品质： 建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统 一，港中旅的建筑不仅具有高尚的品质，更多 的是掠去浮华以后的沉稳和内涵——源自国际 尊贵人居的品质！ 人文 · 品质： “八百买屋，千金买邻” ，在深圳拥有一套大房 子并不值得炫耀。关键在于，生活本身具备怎样 的品位和文化？本项目所拥有的社区特有文化符 号界定了生活的品质和韵味，是一所值得一生珍 藏的心灵住宅！ 第一部分 高端物业市场分析 一、市场现状 2002年，深圳批准预售面积890万平方米，超过2001年同期预售量的39%。南山、福田及宝安成为深圳楼市的三大热点区域。 据统计，2002年深圳高端物业市场的供应量将近400万平方米，地产界因此称2002年为“豪宅年”。 二、项目所在片区市场分析 香蜜湖——农科中心片区 香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带，以香蜜湖路为界，东面为香蜜湖片区，西面为农科中心片区。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。 片区住宅市场特点 A、 丰富的自然人文景观，功能分区明显，已初步 形成高尚住宅组团； B、 地处CLD环形区的高端区域，开发潜力巨大； C、 具有良好的教育资源和休闲设施 D、 人气不浓，商业气氛较差； E、 区内公交系统和生活配套尚不完备； 香蜜湖片区 在未来的规划中，将呈现一个国际生态的居住大社区，随着CBD的日益成熟和WTO后的新经济时代，其国际化的人居氛围是深圳市CLD首席领地。 三、深圳市内高端物业可比性片区 1、华侨城片区 东起侨城东路，西抵沙河西路，北至北环大道，南到深圳湾海岸线，总面积约15平方公里。 特点： 华侨城片区是深圳知名度较高的高端物业区，自然景观和人文景观是“旅游+地产”开发理念的核心，在全国范围内大力推广！ 2、深圳红树湾片区 滨海大道以北，沙河东路以东，侨城东以西，白石洲路以南，占地面积约2.9平方公里将规划为低密度的高尚住宅区。（我公司正在策划代理的东部红树湾项目） 特点： 地理位置、规模、景观、前景都是独一无二，未来深圳顶级住宅社区，肩负着构筑深圳滨海城市特色的重担,深港两地大地产商十分关注，发展前景看好。 3、深圳中心区 中心区位于深圳市特区内的福田区，用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，市中心区总占地面积607公顷，规划居住人口7.7万人。 特点： 作为深圳市“二次创业”的主要功能区，中心区的建成，将使深圳的城市整体功能更为协调，未来建成的中心区建筑群，将成为深圳二十一世纪的标志性建筑。 五、深圳高端物业楼盘分析结论 小区规划彰显身份，个性鲜明。 容积率低、覆盖率低，建筑风格独具特色 环境的附加值高 周边有良好的自然环境或人文环境为依托，小区 自身有极好的园林，表现为规模大，工艺精致， 苗木品质高。 物业硬件配套方面 小区的停车位比较充足，至少为1：1.2以上 电梯、发电机等设备采用国际知名品牌 小区的智能化程度高； 物业软性配套方面 小区有高档的会所设施，如室内恒温泳池； 物业管理档次高，服务好。 物业价格、户型方面 环香密湖片区，高端物业价格均在7000元以上。 “性能合理、空间舒适”的大户型，面积集中在 110～170㎡的三房、四房等大格局户型，在 市场反应良好，销售顺畅。 第二部分 项目分析 一、项目基本资料（一期） 总建筑面积： 122087.98㎡ 其中： 住宅： 92143.06㎡ 商业： 1570.80㎡ 会所： 1543.00㎡ 架空面积： 3644.07㎡ 容 积 率： 1.77 总 户 数： 550户 车 位： 628个(1:1.14) 二、地块解析 三、项目SWOT分析 （一）八大优势 1、区域形象优势：高尚住宅片区形象深入人心 2、教育资源优势：片区高素质教育资源丰富 3、片区生活优势：居住氛围浓厚 4、片区交通优势；路网发达 5、休闲空间优势：片区内休闲旅游渡假配套齐全 6、园林景观优势：园林规划具有前瞻性 7、项目规模优势：项目规模大 8、企业品牌优势：发展商实力雄厚，资源丰富 （二）两点劣势 1、片区商业配套缺乏 2、公交配套不完善 （三）两大机会 1、