房地产行业的分析报告(40页).ppt

山东金瀚投资集团有限公司房地产行业分析报告 北大纵横管理咨询公司 二零零四年三月 中国正在经历一场“新造城运动” 导读 首先，城市化进程在我国已进入高速发展期，2003年城市化率超过40% 为此十六大明确，加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务，房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中 因此，城市化给房地产业带来了巨大的市场需求，今后20年~30年将是房地产业重要的战略机遇期 其次， “经营城市”伴随着市场经济不断深入、城市化快速发展、政府职能转变，应运而生 经营城市是通过对城市的可经营性资产权益进行市场运作，以实现资源配置最优化和效益最大化 我国城市经营呈现出工业化主导、城乡一体化、全球经济一体化的三大特征 经营城市是市长与市场、政府与城市运营商的“双人舞” 因此，经营城市市场化使房地产业从项目运作向城市运营跃进，催生了“城市运营商” 导读 2002年，国土资源部指出“政府土地经营要与开发（城市运营商）衔接 ”，正式认可“城市运营商” 2003年，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范 首先，土地政策在实行省以下垂直管理之后，相继采取了清理开发区、压缩建设用地、遥感监测等限制措施 由此带来的供求矛盾将使地价持续平稳上涨，但不同区域、用途、级别的土地价格变动不同 其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向 央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代，房地产业将进一步产业化：从开发商过渡到投资商和城市运营商，从综合型房地产企业过渡到专业化 第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管 因此做为国民经济支柱产业，房地产受到较大力度的宏观调控，也使城市运营商在土地资源、资金资源各方面面临着挑战 导读 根据以客户为中心的价值链分析，房地产业各环节都可以释放出价值 随着专业化分工日趋完善，房产运作各环节趋于完全竞争，平均利润率不断降低 但利润重心一直处于产业上游，以地产经营为主的城市运营商将获得价值链上的最大利润 地块的综合素质和价格决定了投资的价值 导读 土地资源、资本规模、市场经营等构成了城市运营商的业务成功关键要素 拓宽融资渠道是目前城市运营商“瓶颈” 城市运营商的核心竞争力在于它的“集成性”和资源整合能力 导读 广厦模式－造城运动 广厦是最早提出城市运营的房地产开发商，广厦提出“跳出建筑做建筑”的理念，并逐步完成由单纯的承包商向承包与开发相结合的角色转换。从单一的土建承包向市政、水电、路桥、装饰等方面发展。 “天都城”是国内首例政企合作开发卫星城的成功项目，天都城项目总占地面积6579亩总投资超过80亿元，开发周期长达6～8年，建成后居住人口将达到10万人。 天都城的成功在于政府政策支持加高起点的规划，房子还没有造的时候，周边环境已经成形了。 1999年广厦西进重庆，以2亿元圈下的一片荒地，拉开了在西部地区造城的序幕。2002年8月，被命名为“广厦城”的大型房地产项目启动， “广厦城”占地1050亩、总投资15亿元，建成重庆居民崭新的生活居住区。 广厦还在北京、上海、合肥、西安、兰州、南京等地陆续建设了一些高品位楼盘，广厦“造城运动”在全国范围内寻找新的机遇。 奥园模式－品牌连锁 奥园集团是奥林匹克花园的创始者，是中国复合地产的领跑者。 复合地产是指房地产业和其他关联产业的有机整合，并创造出一种全新的生活方式。 1998年奥园集团成功开发的广州奥林匹克花园拉开了中国复合地产的序幕；随后，先后成功开发了番禺奥林匹克花园和上海奥林匹克花园； 2000年奥园集团整合教育产业和体育产业，成功地开发了南国奥林匹克花园，成为中国房地产市场关注的新焦点。 奥园品牌扩张分三大阶段：第一阶段是奥林匹克花园连锁阶段，通过项目和企业运作，将奥林匹克的国际公认品牌转为奥园集团的企业品牌；第二阶段是提升复合地产的内涵，把房地产与教育产业、休闲产业相结合，开创“奥园”连锁品牌；第三阶段是从房地产开发商迈上城市运营商的阶段。 奥园模式的核心是品牌连锁，实施全国品牌扩张，目前广州奥园、番禺奥园、南国奥园、佛山奥园、南沙奥园新城、天麓湖奥园、大岗奥园项目、江门奥园等项目均进入大规模的全面开发阶段，形成声势浩大的“奥园集团军”。 华侨城模式－景观地产 2001年起，华侨城利用“旅游＋房地产”模式，业绩快速增长。先在一块生僻的地上建景点，附设高档别墅和度假区，利用景点带热地皮，房产也随之增值。 公司在深圳有锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园。公司的这些人造景观规模较大，在深圳当地占有较明显的主导地位。由于深圳特区经济较为发达,居民收入水平较高,商务往来较多，加上公司逐步推出的多项新型产品，景区的回游率较大，一直保持