招商紫金山项目商业发展综述(123页).ppt

总原则 第一原则： 传播效应的核心——轰动性 [ 招商活动 ] 第二原则： 品牌效应的核心——品质感 [ 视觉表现 ] 第三原则： 口碑效应的核心——执行力 [ 招商执行 ] 推广策略 推广策略一: 抢 抢商家 推广策略（一）抢占商家资源 抢夺能在南京率先进驻的唯一领导牌，辐射能力就会加强，理论上特力屋、迪卡侬的幅射就是整个南京市。 抢 按照规划的业态，抢先引进在南京还很少进驻的知名商业品牌，每种商业业态都选取择各自的领导品牌。 推广策略二: 抬 推广策略 推广策略（二）技术抬高小铺位价值 利用大卖场 + 家居饰品+品质超市 + 书店等零售主力店群的集体拉动作用抬高小铺位价值。 抬 按照规划的业态，主力店和次主力店的人流全部灌到小铺位上，利用主力店群的带动作用使小铺位价值抬高，20%的铺位实现80%的利润。 项目现有规划方案分析 外部动线01 从与轻轨二号线的互动来看，通过天桥连接，很好地把轻轨乘客引导进入商业区，同时形成项目“3”首层的概念，对三层、4层商业业态的发展是比较有利的。 项目现有规划方案分析 外部动线02 外部人流进入商业区三个核心点： 01强于02强于03 01 02 03 从外部人流的强弱关系来看，人流越强的位置，最好有商业进入口，让外部人流最方便的进入商业区。建议在01、 02 、03区位设置出入口。 项目现有规划方案分析 内部平面动线 四个核心问题： 人流最强处没有导入口； 平面动线没有形成回路； 方向的改变没有过渡； 动线过于直板，展示不够。 射线 死角 死角 项目现有规划方案分析 平面动线没有形成回路 动线一定是回路，而不能有射线存在，让消费者被迫走回头路。 应当规避这种射线型的人流动线！ 项目现有规划方案分析 平面动线没有形成回路 通过双“ L ”型结构组合，形成内部的“环行”动线，并在2、3、4层的对接部位，通过天桥实现对接，完成全部平面的内部动线。 项目现有规划方案分析 平面动线没有形成回路 公寓 公寓 电影院 项目现有规划方案分析 方向的改变没有过渡 方向的改变要有个过渡，我们不喜欢被强迫 角度的处理： 平面动线之内，圆角优于钝角、钝角优于直角、锐角不要出现。 平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性。 项目现有规划方案分析 方向的改变没有过渡 犹伴琵琶半遮面、柳暗花明又一村 曲与直的结合：曲与直结合要达到三个目的， 既要使消费者对整体格局有所把握，不至于迷失方向， 走道不能过于平直、单调，一望到底，尽收眼内，而缺乏了逛的乐趣。 曲与直的变化可以改变动线的心理长度，过长的街区适当的增加曲度，可以产生避免街区过长的心理感觉。 项目现有规划方案分析 动线过于直板，展示不够 曲与直在店面昭示性方面的效果也不相同 VS 上图：上海百联又一城 下图：上海开元地中海商业广场 提示：店铺具有好的展示性 提示：店铺的展示效果差 店铺不要藏起来，展示才有钱可赚 项目现有规划方案分析 平面动线的其他思考 统一即是乏味，我们更喜欢变化 宽窄的变化：一个是主、次通道的不同宽度设置。 此外在一些区段，适当的改变宽窄，进行流线型的过渡，或 者在变宽的部分结合一些景观小品、导示设施或休息设施， 也会收到很好的效果。 提示：导示牌结合通道的宽窄变化，效果会更佳 正大广场 变化和有序：这是一个动线的设计理念，其实在处理曲和直、宽和窄的问题时，就已经体现了这个理念。 项目现有规划方案分析 平面动线的其他思考 平面内做不到回路时，怎么办？ 回路设置：人流动线设置必须形成通路循环，避免单条人流动线的延伸。如果水平人流迫不得已在平面内形成单条射线，则考虑在端点处设置别有趣味的上下楼梯，与上下层联通起来。 右图：百联西郊的平面射线动线处理办法 项目现有规划方案分析 垂直动线的思考 垂直人流三部曲：形式、数量、地点 垂直人流相对于平面人流，设置应该相对简单。 其实只要注意三个因素：形式、数量、地点。 形式是指设置成电动扶梯、垂直观光电梯、坡道、普通楼梯、个性化楼梯，如悬臂式楼梯，此外，形式还包括是并列还是交叉等，是直跑楼梯、双跑楼梯、旋转楼梯等。 数量指电梯的几部等。 地点是指各个垂直交通设施在平面上的具体地点。 项目现有规划方案分析 垂直动线的思考 中庭，垂直交通的第一集中地 中庭部分增设自动扶梯，紧靠主力店方向。另设置观光电梯，增加观光、趣味性。观光电梯和自动扶梯应该是刚刚进入商场的消费者的所视景观的一部分，同时使消费者对如何向上走一目了然。 百联西郊 正大广场 项目现有规划方案分析 垂直动线的思考 中庭1 中庭2 观光电梯 平直结合，才能起作用 项目现有规划方案分析 垂直动线的思考 中庭等公共空间是垂直动线和平面动线结合的第一个部位。这方面的文章比较多，不再赘述。 第二个部分是平面动线的一些主要转角处或者