新城国际公寓全案策划报告(120页).ppt

文件来自:中国房地产策划总群291893568 区域内主要竞争项目包括潜在的酒店式公寓和区域内普通住宅物业。 开元地中海成功运作的大型商业及娱乐给酒店式公寓带来了长期稳定的出租客源 开元地中海/物业功能规划 1 项目鸟瞰图 项目效果图 整个项目由一栋28层5.4万平方米的五星级酒店、三幢20层高级住宅楼、三幢18层单身公寓、一幢20层办公楼和8.6万平方米的购物商场组成； 该项目商业部分目前是松江区最大的商业项目，其经营的商业门类齐全，形成极大的集聚效应。 整个购物中心商铺统一招商、统一管理。吸引了乐购大卖场及大量知名品牌入驻，大大提升了区域人气，使该区域逐渐成为整个松江新城核心。 开元地中海酒店式公寓为酒店套房设计，提供简装，房型设计存在缺陷 开元地中海/产品规划 1 开元地中海酒店式公寓共700余套，设计为2梯14户，均为一房小户型，各层在四个转角处设置60平米左右的较大房型，而过道设置40平米左右的小套房； 交房时提供简装，置业者需购置全部家具后进行出租，目前各设备已经比较陈旧，给租户感觉较差； 整个大楼采用中心筒设计，过道采光较差，非常阴暗； 一房一厅57-63平米 房型陈旧，采光不好 主力产品 57-63 37-43 面积（平米） 配比 房型 58% 一房一厅 43% 一房 产品配比 项目开盘时区域投资需求旺盛，去化迅速。目前凭借其良好的区域产业、配套支撑，出租率居高不下，接近满租 开元地中海/项目市场情况 1 开元地中海目前租户构成 项目开盘当时区域投资氛围浓郁，迅速去化 项目酒店式公寓部分与04年年底开盘，当时均价不到6,000元/平米，由于当时松江新城区域投资氛围浓郁，06年初即去化完毕； 目前该项目酒店式公寓二手房价格已经达到了8,000-10,000元/平米。 信息来源：案场市场调研 大型商业娱乐配套带来潜在租客，租金居高不下 由于本案商业部分招商成功，汇聚人气，一举成为松江新城核心地段，带来大量客源，出租率通常在95%以上，接近满租； 租客主要为项目配套娱乐设施的KTV小姐、大学生师生及工业区年轻白领，这部分客户看重区域核心地段，但消费能力又相当有限； 目前本项目租金在1,800-2,000元/月，在新城区处于绝对高位； 根据开元地中海的开发经验，可以对本项目形成如下启示 开元地中海/项目启示 1 2 3 商业娱乐带动区域人气，为酒店式公寓带来大量出租客源 客户未来将出现外溢，给本案带来机会 该项目设备陈旧，房型缺陷明显，本案可以在产品上与其拉开差距 本案的最大成功在于其出色的招商带动了区域的人气，奠定了其新城核心地段的位置，这给酒店式公寓带来了大量潜在出租客源，投资氛围必然高涨； 开元地中海目前接近满租，表明新城区域酒店式公寓出租前景良好，未来随着新城人口增加，客源必然会出现外溢，本案完全有承接这部分客源的能力； 开元地中海由于建造时间久，房型设计具备缺陷，且后期没有进行统一经营，目前内部设备已经凸显陈旧，本案如注重产品设计，必然能与其拉开档次，把握市场机会。 1 保利西子湾规划有一栋酒店式公寓，预期体量和档次有限。 保利西子湾/项目酒店式公寓研究 2 本案在福林路商业街东侧规划有一栋酒店式公寓，目前开发时间节点及产品细节均未公布； 预计该酒店式公寓为一栋11层左右的小高层，体量在6,000-7,000平米，外立面采用同住宅类似的现代风格，中端定位，预期只租不售，用作面向社区业主对外招待或者区域租客。 项目鸟瞰图 项目沙盘 御上海规划有酒店及酒店式公寓集群，由于是国际知名品牌万豪介入，其产品通常以高端为主，本案需要同其错位竞争 御上海/项目酒店式公寓研究 3 本案在梅家浜路沿街规划有酒店及酒店式公寓集群，预计在本案11月全部交房后开工，2-3年内完工； 总体量约9万平米，其中酒店及酒店式公寓占7.9万平米左右，预计有3栋楼，2栋酒店式公寓，1栋酒店； 万豪集团目前在上海共有8座星级酒店，2座高档酒店式公寓；其酒店式公寓分别位于人民广场及八佰伴商圈，房型为1-3房，面积为80-190平米，客房数量在250间左右，定位高端，客户以区域高端外籍商务人士为主，本案需要把握开发节奏，同其错位竞争。 新梅万豪行政公寓 明天广场万豪行政公寓 4 作为较传统酒店式公寓定位的开元地中海依托核心商业区的优势发展，占据新城核心位置； 1 开元地中海租客以配套商业中KTV小姐及大学城师生为主，同传统酒店式公寓商务型客户主导所背离，表明新城酒店式公寓商务客居住需求市场较小； 2 片区未来最大潜在竞争来自御上海配套的万豪酒店式公寓项目，本案需要与其在开发节奏及产品上产生一定的错位； 3 4 松江新城由于商务氛围匮乏、高端居住氛围尚未形成，不适合采用传统酒店式公寓发展模式，建议以新兴模式进行开发。 区域酒店式公寓分析总结 通过对区域