曦城方法论之合约成本讨论课件(39页).ppt

曦城方法论之合约成本讨论会 景瑞地产（集团）常州公司 赵 缘 2010年4月9日 序言 2006年初，景瑞集团开始实行全国扩张战略。 江苏省，是长三角地区与上海联系最紧密、辐射最方便的省份。 2006年9月，景瑞集团首次挺进江苏省重要城市常州。 景瑞曦城，作为集团在江苏省、常州市的首个试水项目，三年多走来，一路摸爬滚打，从最初的低调潜行，到如今，牢固树立起景瑞品牌的区域标杆地位。 曦城应该有很多值得总结的心得。 当然，所有这些，都是在集团的强有力领导之下… … 下面，我重点就曦城项目在成本合约管理方面的教训和经验，向各位领导、同事做一下汇报和分享。 目录 一、成本合约管理中的教训及改进方法 二、成本合约管理中好的经验 三、总结 一、成本合约管理中的教训及改进方法 1、可研阶段的成本合约管理 2、项目策划、定位阶段成本合约管理 3、项目前期阶段成本合约管理 4、项目实施过程中的成本合约管理 5、项目结转后成本合约管理 案例：1#地块政府规费 在调研中已调研市政配套费为105元/㎡（建筑面积），但2020万元的公建配套费未列入，导致实际市政公建配套设施费比可研高96元/㎡（可售面积）。在基础设施估算中，调研的电、水配套成本都偏低，特别是常州地区都采用了双路电源供电使成本上升了25%，这是导致最后基础设施配套成本大大增加的原因之一。 改进措施：编制可研报告应选择熟悉当地情况的编制单位，他们能清楚的了解当地成本情况，能避免不了解情况而引起的数据错误 。 案例：1#地块方案 在一号地块前期调研中建安成本按多层估算仅为1156元/㎡，最后定位阶段变为高层、小高层方案，这样调研时的成本远不能满足实际成本情况。 （小高层、高层现估算指标1721元/㎡ ） 改进措施：在进行成本测算时，应多方案进行比较。 在小区定位后，项目公司对成本重新进行了测算。测算后成本已接近预期销售均价，如有其它政策及相关的变化，成本就可能超出预期售价。在那时未对市场及设计发起成本预警，定位于“中高档小区”是否合理。从最终定位来看，设计已按中高档小区来设计（如风雨连廊、下沉式广场等），相应成本直接成本已超预期。而一期销售价格仍是不能有效提升，造成成本倒挂现象出现。 改进措施与思考：在项目定位中成本应深度参与其中，才能使后期成本制定不脱离定位太远。 （结合二号地块） 案例：1#地块桩基 由于开工时间的紧迫，基础桩基在没有做试桩的情况下提前进行了施工。图纸设计采用PHC-500（120）A-C80(11-13米)的管桩，但在施工中发现图纸所设计的桩型很难打入，最后造成截桩增加，对成本造成不必要的浪费。项目公司对此进行了分析，由于未做试桩，设计院对现场地基承载力的了解只能根据原勘探报告，最后导致桩型设计偏大，桩长设计不合理，最终造成成本不合理增加。 改进措施与思考：在后期开发中，应避免在不做试桩的情况下设计桩基施工图，减少不合理成本支出。 （例如二号地块试桩） 案例：政府规费 案例分析：在编制的第一版成本指标中各项政府规费（档案费、价格认证费、面积实测费等）在当时考虑通过前期人员努力可以减少成本支出，指标估算过于理想化等 。如2020万元的区外公建配套在当时考虑与区政府谈判减免，所以未列入指标，实际此项费用区政府根本无权减免；还有各项政府规费（档案费、价格认证费、面积实测费等），在当时考虑通过前期人员努力可以减少成本支出、建安指标估算过于理想化。 改进措施与思考： ☆在后期制定成本指标工作中将减少不合理成本指标预测， ☆通过成立由设计、工程管理、采购合约、财务等相关职能部门组成的成本指标制定小组来确定合理的成本指标。 案例：图纸及时性及准确度 一期项目是景瑞地产在常州第一个开发的项目，均为高层，因当时时间紧、工期短，招标时设计的图还没有出，无奈只能在无图纸情况下进行费率招标，而且招标时对招标范围及图纸内部交接不明确、工程界面亦没有图纸参考，导致后面由于分包与总包界面不明确产生的扯皮现象，随之签证量增加。 案例：开口合同对成本影响 案例分析：由于开发时间紧迫，招标时图纸不全等因素，总包等一系列工程采用费率及开口合同形式进行招标，对成本控制带来很大难度。 改进措施与思考：采用清单总价包干模式。如由于工期紧张确实无图纸的，采用模拟清单单价包干，待出图纸后再行总价包干。 案例：涂料面积准确性 一期外墙涂料工程，由于在样板段涂料施工的不理想，涂料施工单位由包工包料，改为只供货形式。一方面合约部由于供应的时间紧迫，没有认真计算外墙涂料工程量的情况下还是采用了当初集团招标的涂料面积数据来签订合同：合同暂定总价为：29.3万元，结果供应单位上报结算总价为：122万元；另一