某国际大厦运作战略研讨(46页).ppt

项目情况 市场环境 定位战略 运作战略 营销策略 组织重建 第一部分 项目情况 项目情况 永景国际大厦位于宝山区友谊路1518号上海国际钢铁服务中心内。占地约26亩，总建筑面积2.56万平方米，其中写字楼约1.61万平米，商铺约0.95万平米。由上海百营钢铁集团有限公司与上海吴淞物流园区开发有限公司联合投资。 永景国际大厦项目基本数据 基本资料： 地上总建筑面积：25654.51平方米 地下总建筑面积：4221.66平方米 合计总建面：29876.17平方米 建筑密度：23.72% 容积率：1.327 绿化率：31.8% 绿化面积：6150；其中集中绿地面积：3366 摘自项目总平图 塔楼（写字楼）产品分析 1＃资料： 地上：16133.8平方米 地下：993.66平方米 层高： 1楼：4.8米 2～16楼：3.3米 用途：办公 实际总面积：15240平方米 百营使用40套，园区使用12套，可销售68套 可销售面积：8940平方米 永景国际大厦塔楼配置说明 建材分析： 1、结构：钢砼剪力墙 2、抗震级数：7级 3、层高： 1#：1楼：4.8米； 2~16楼：3.3米 2#：1楼：5米； 2～4楼：4米 园区部分4楼：5米 4、室内外高差：30cm 5、外立面：底部1层至2层为干挂大理石，以上为防铝板氟碳喷涂 6．电梯品牌：上海东芝 7．进户门标准：木质防盗门 8．总单元门：未定 9．窗、玻璃：铝合金中空玻璃 10．室内交房标准：毛坯 11．厨卫水管标准：明装U-PVC管 供水管（冷水） 12．电话门数：2门 13．有线电视、宽带：预留接口 14．供电容量：10W 15．供水系统：变频供水（两路供水）、屋顶设水箱 永景国际大厦塔楼产证分户统计 1＃资料： 商铺平面图 2＃资料： 第二部分 市场环境 一种值得关注的趋势…… 上海写字楼市场原有格局正在改变，中外环、外郊环正在形成新的写字楼市场区，一些新兴商务区以其个性特点和价格优势成为上海中高端写字楼租赁、销售市场的中坚力量。　　统计显示，今年上半年上海乙级写字楼市场共有可售面积69.5万平方米、5900套；从分布区域来看，外郊环和内中环区域的写字楼占全市的前两位，其中外郊环区域新上市写字楼面积占全市上市总量的29.2%，内中环占28.5%。　　销售方面，今年上半年上海乙级写字楼市场共销售78.3万平方米、6928套。内环内和外郊环成为销售主力，分别占销售总量的约36.2%和22.1%。 （来源：《经济参考报》2008年8月18日） 新的经济环境加速写字楼外围化 办公园区化、创意型办公开始受到关注 在横向扩张之时，上海写字楼市场纵向的产品种类也在不断丰富。新兴商务区提供的商务园区办公物业、创意园区里的创意型办公产品，以及高度商业化的即时办公，Loft、More等新的写字楼产品进一步丰富了市场。 办公楼分布区域 第三部分 定位战略 写字楼产品核心定位 核心定位三：新的办公生活 独特“庭院/广场/生态”的办公生活： 项目的建筑合围成一个庭院 ——温馨精致 庭院的核心是规划了5000平米广场 ——开阔景观 区域内最集中的绿地系统 ——生态绿地 写字楼项目竞争性定位 性价比最高 价格优势 政策支持 商务辅助 商务休闲空间最多 庭院/生态/广场 商务休闲街 黄金交点 钢贸物流集中区中心 到钢材及汽配交易中心折中距离最近 竞争优势权重 根据一般营销规律，我们预测： 价格因素决定的“性价比”是购买决定的最重要影响因素； 环境（庭院广场景观优势）是购买决定的次重要影响因素； 有少量的人会关注我们在区域的中心位置。 提升性价比的关键 目标客群定位 商铺产品核心定位 商铺产品初步定位设想 第四部分 运作战略 战略的关键前提 运作战略选择 运作战略细化（1）——产品战略 写字楼项目西侧1—15楼销售，16楼暂保留，东侧1—9楼租赁 商铺除园区使用部分外，全部销售（特殊业态，如银行等可考虑租赁） 商铺推出时间应适当滞后写字楼，考虑到等人气起来，确保商铺