某地产公司年度营销计划课件(36页).ppt

万科五玠坊2013年度营销计划 万科五玠坊项目组 2012月12月 Part 1.2 Part 1.3 Part 1.1 市场情况分析（12年回顾，13年预判） 报告内容 Part 2.1 复盘心得及改进（12年回顾，13年预判） 营销计划铺排（ 13年预判） 客户分析（12年回顾） Part 2.2 推广计划铺排及费用（ 13年预判） 12年销售表现 项目 名称 月度成交套数 累计成交套数 主力去化户型面积段 月均去化套数 成交均价（元/㎡） 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 2012年 6月 2012年 7月 2012年 8月 2012年 9月 2012年10月 2012年11月 尚东国际名园 0 0 12 5 1 2 2 3 3 2 6 36 150-200（叠加） 3.3 38,622 金地天境城 0 1 8 3 4 7 3 1 2 0 5 34 150-350（3房） 3.1 43,419 嘉誉湾 0 0 20 12 3 0 3 13 7 10 3 71 190-310（4-5房） 6.5 39,331 浦东星河湾 34 8 17 6 7 8 7 6 7 4 4 108 230-650（4-5房） 9.8 56,461 九龙仓玺园 2 9 24 11 8 7 10 11 10 4 7 103 140-310（3房） 9.4 46,201 上海星河湾 9 16 29 17 15 22 14 15 13 16 25 191 280-340（5房） 17.4 35,385 绿城·玉兰花园 1 0 3 9 27 22 11 18 38 38 45 212 180-400（3-4房） 19.3 37,819 五玠坊 0 0 0 0 34 17 13 11 6 39 27 147 246-330 21 37128 中海紫御豪庭 0 0 0 0 4 199 81 29 20 31 27 391 240-360（4房） 35.5 38,635 仁恒·森兰雅苑 4 4 42 24 32 44 70 53 26 20 54 373 90-220（4房） 33.9 36,795 从高端市场成交来看，定价超过4万/㎡月均成交均不超过2位数，主力单价维持在3.5-3.8万/㎡； 仁恒森兰热销的主要是95-115㎡小面积户型，中海热销245户型，因此万科五玠坊与其他相比，12年五玠坊制定的主流价格，销售态势处于领先市场； 供应放量 竞争激烈 13年一季度 13年二季度 13年三季度 13年四季度 库存套数 绿城玉兰花园 中海紫御豪庭 上海星河湾 仁恒森兰雅苑 合景嘉誉湾 江湾瀚林 浦东星河湾 九龙仓玺园 尚东国际 库存186套 月均去化17套 库存200套 月均去化35套 库存110套 月均去化19套 库存310套 月均去化34 库存90套 月均去化6.5 库存140套 月均去化6.5 库存20套 库存60套 13年无货量 13年去化库存 13年去化库存 预计推出60套150㎡产品 预计推出80套 预计推出40套 预计推出100套 预计推出100套 预计推出70套 预计推出100套 预计推出70套 预计推出50套 预计推出100套 预计推出100套 主要竞争 明年高端市场近1900套供应量，竞争加剧；同时在竞品项目中推货主要集中在一季度和三季度，因此我们可以利用二季度空档期推售，但三季度推盘将面临压力。 明年高端市场潜在供应量主要集中在长风板块的雅戈尔、庆隆项目、国浩项目； 新江湾板块的铁狮门、盛世新江湾、旭辉江湾墅、城投新江湾首府——共计约近600套 相较与各竞品，除中海紫御豪庭产品相对同类外，其余竞品均存在一定程度的差异化，故可认定五玠坊在主力240~350m2面积段产品项目中，销售态势处于领先局面； 相较各竞品，可以看出12年各豪宅项目仍采取以价换量的手法集中出货，相较竞品后期仍有相对大量货源上市，五玠坊后期货量固定，相较12年在13年可做一定程度的价格提升（建议13年采取小步快走，分步加推的形式，以实现价格提升）。 市场总结 Part 1.2 Part 1.3 Part 1.1 市场情况分析（12年回顾，13年预判） 报告内容 Part 2.1 复盘心得及改进（12年回顾，13年预判） 营销计划铺排（ 13年预判） 客户分析（12年回顾） Part 2.2 推广计划铺排及费用（ 13年预判） 客户总结（重点关注10月27日开盘） ——客户居住区分析 4% 静安区 4% 闵行区 4% 卢湾区 2% 长宁区 9% 徐汇区 2% 普陀区 2% 闸北区 54% 浦东新区 7% 外地区域 11%