某地区房地产开盘策略管理知识分析(41页).ppt

能够超越豪盛时代·华城的 只有豪盛时代·华城 三个先行奠定豪盛时代·华城 西安住宅市场03—04年度旗帜项目地位 23000平米水景园林——改变南城居住气质 一、二期销售成功告一段落 截至7月底，仅10个月，豪盛时·华城一二期销售超过87%，进入收关阶段。 1、到7月底一、二期销售超过87%，进入收关阶段。 2、剩余房源集中于1号楼北户3-4层，2、3号楼23层以上，4号楼东北户、5号楼西北户。 3、6号楼系部分单位系战略性保留。 通过合适的渠道将卖点送达客户内心 1、大众媒体是来电客户第一信息接触来源； 能够超越豪盛时代的只有豪盛时代 绝版3期即将推出 优势分析 增加水景处理手段，强化水景豪宅效果 属性定位升级 1、手机短信告知性效果良好，考虑发布在开盘期间、秋季房展会期间采取手机短信宣传； 2、大众媒体如西安晚报、华商报、西安电视台房产专栏广面积宣传覆盖。 3、在路牌的选择上出于服务于公司形象、品牌和旺座时代广场项目，建议放弃原有长安路立交路牌，选择目前就掌灯所用路牌。  营销活动甄选 建议路牌选择 地点：长安路立交 路牌一致诉求金贵、绝版（模拟一） 路牌一致诉求金贵、绝版（模拟二） 启动豪盛脉搏——客户关系管理制度化 1、以客户的利益和需求为出发点，近期选择3期开盘抽奖为主要事件营销；2、远期选择客户装修课堂、洪韶光教授健康讲座、业主家庭理财为活动方向。 * 2000余平米豪华会所——上流生活身份标签 365天*24小时无微不至的物业服务 室内恒温泳池——豪宅配套标准之一 一、二期剩余房源分布 2、短信、卖场包装对于客户来访量提升非常大； 3、成交客户以朋友介绍为第一信息接触渠道，应加大客户关系管理投入； 4、创新媒体手机短信在本项目的销售中起到巨大的作用，应该继续挖掘投入小产出高的创新媒体。 华商报、手机短信 为来电客户主要信息接触渠道 卖场包装、朋友介绍 为主要来访客户信息接触渠道 朋友介绍、卖场包装、华商报 为成交客户主要信息接触渠道 豪盛时代·华城3期推广目标 1、从目前市场判断，销售已不是豪盛时·华城推广的唯一目标； 2、设计合理的推广组合,保持市场持续关注度和热度，促进项目持续热销; 3、以3期推广为契机, 提升豪盛置业企业知名度、美誉度； 4、加强客户关系管理工作，提升客户忠诚度，为旺座时代广场、山水草堂积蓄客户资源。 中心景观对项目销售进度提高起到关键作用 商业广场的兑现持续促进项目销售进度 工程进度外立面得到客户认可 50套 52套 100套 104套 套数 8号楼北户 8号楼南户 7/9号楼北户 7/9号楼南户 楼号 五室二厅二卫 三室二厅二卫 三室二厅二卫 三室二厅二卫 房型 176.52-178.18 133.09-135.93 151.80-153.06 132.41-134.24 面积 三期主力房型较二期主力房型大9% 项目周边道路等大环境得到极大改善 经过一季的生长社区景观更加成熟 曲江高品质项目分流部分客户 C区约50%户型无景观面 C区主力户型较b区大9个百分点单价走高 电子城板块崛起与本项目形成直接竞争 性价比最高豪宅形象得到市场认可 部分客户对本项目大户型持币待购 外立面、门前广场成为高档社区标志 项目知名度极高开发商实力得到认可 劣势分析 C区工程的进展使得整个园林显出天井效果 机会点分析 威胁点分析 A、B区剩余户型楼层高、面积大、单价高 社区已经开始成熟，部分客户即将入住 园林、配套等完成使目相当以准现房销售 豪盛时代·华城3期swot分析 产品补偿提升建议——商业广场品质提升 产品补偿提升建议——兑现入单元桥 产品补偿提升建议——兑现B、C区间的园林 产品补偿提升建议——在A区兑现样板大堂、电梯厅 标志、标准色升级 南城水岸豪宅 能够超越豪盛时代的只有豪盛时代 主推广语升级 媒体选择——以一二期效果评估为基础 三期开盘推广计划 各3天 48000元 * 2次展会 　 309200元 　 　 　 　 　 　 总计 　 30000元 　 　 1分钟 　 　 　 　 9/19—10/18 不含奖品 20000元 　 　 　 　 　 　 抽奖 9月18日 　 24000元 * 　 　 　 　 * 　 　 9月16日 　 42900元 　 　 　 　 1/2彩 　 　 9月16日 　 58500元 　 　 　 1/2彩 　 　 　 9月16日 　 42900元 　 　 　 　 1/2彩 　 　 9月9日 　 42900元 　 　 　 　 1/2彩 　 　 9月2日 豪盛脉搏 西北民航 市电视台 华商 晚报 短信 备注 费用概算 媒体 事件 时间 报版广告诉求项目“收藏价值”（模拟） 向金贵、绝版方向诉求（模拟） 开盘抽奖答谢业主（模拟） * 月销