某大厦销售企划方案(93页).ppt

总体销售策略制定 资金回笼计划 重要时间节点 销售情况 资金回收额 2007年 6月 A栋销售80% 4645.71万元 2007年12月 A栋结案、B栋销售60% 5450.02万元 2008年2月 B栋40%售完、商铺售出40% 5345.33万元 2008年6月 商铺售出20%、车位售出60% 1810万元 合计 1.725亿元 总体销售策略制定 资金回笼计划 2007.12 2008.2 2008.6 2007.6 4645.71万元 5450.02万元 5345.33万元 1810万元 总体销售收入： 1.725亿元 总体销售策略制定 各部分实际销售收入 营 销 推 广 思 路 总体营销思路 所要影响的消费者： 周边原住民为主，其次是南岸区的购房者，另外才是主城其他区域的购房者 营销目的： 围绕销售目标，为完成销售任务而采取一系列营销推广措施 总体营销思路 影响范围： 立足于南岸区本身，如：项目所在区域包括南坪商圈、南城大道、桃园路、南湖大社区进行重点宣传 总体营销思路 项目蓄势及A栋开盘期，强调高举高打，充分运用综合媒体组合策略，进行空中打击，从而以影响力取胜 后期充分运用渠道营销、缘故营销，进行地面作战，从而以销售力取胜 总体营销重要节点提示 售房部装修完毕并对外开放；同时现场围墙、大型户外、网络广告、车身、夹报、短信等同时出现。 A栋开盘 B栋开盘 商铺开盘 车位开盘 结案 2006.12 2007.3 2007.8 2007.11 2008.2 2008.6 2007.2，样板房装修完毕，并在开盘前一星期对外开放，同时伴有相关公关活动 2月18日春节，利用春节期间做公关活动及小礼品派送（如餐巾纸） B栋销售以渠道营销为主,影响力营销为辅,故开盘前强调活动及周边小范围的推广 商场包装非常重要,必须烘托出强烈的商业氛围 车位销售贯穿于全过程,只是在这个阶段开始大力宣传,现场的销讲、相关物料准备到位 总体营销思路 费用预算及安排 本项目总体量不大，且属于快销楼盘，因此在营销推广上强调以下几个原则 合理规划费用，最大限度为开发商省钱； 努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有 效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以更好好地建 立起目标消费者与产品的直接联系，让消费者感觉亲切，感觉这 是专为他而做的广告。 建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不单纯进行硬广告的宣传。 适当的公关活动可以更好地提升项目及公司形象，巧妙地利 用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果 费用预算及安排 总体营销思路 总体营销费用控制在总销售额的1.2%，即：如果按照1.725亿元的总销金额计算，天晟将营销推广费用控制在200万左右。 媒介分类 费用预算 报媒（建议晨报及时报） 70万 活动 40万 物料及项目现场包装 40万 户外 30万 其他辅助性媒体（建议以低成本、针对性更有效的媒体为主） 20万 形象定位 项目命名原则： 体现项目最大的特征和优势 符合目标受众的特点（收入、文化、行为特征等）及项目定位 易理解、易记忆、易传播 具有一定的新意，有新鲜感 案名建议 形象定位 案名建议 人民派对 小城故事 宏声·五小区 形象定位 案名建议 商业同样可考虑进行独立形象包装即具有独立的名称及视觉形象 88 街区 形象定位 VI系统 形象定位 VI系统 形象演绎 形象演绎 形象演绎 形象演绎 现场包装示意 现场包装示意 售房部风格建议 尽量与外立面风格相协调 现代风格 温馨亲切 时尚简洁 功能分区明确： 接待区、展示区、体验区、洽谈区、签约区、办公区 样板房风格建议 样板观摩区是销售道具的重要组成部分。 建议将样板房直接做在塔楼里，并在开盘前装修完成。 考虑到实际的工程进度，可选择将样板房放在A栋塔楼2层 样板房风格建议 新中式风格样板房 样板房风格建议 欧式风格样板房 样板房风格建议 地中海风格样板房 样板房风格建议 东南亚风格样板房 物 业 管 理 建 议 物业管理建议 物业管理前置，并贯穿全程 主动式物业管理 感谢聆听：） SWOT分析——项目的劣势（W） 所处区域为老城区，周边物业形象比较陈旧 项目西南方向有一高压线，对A栋住宅影响较大 位于四条主干道交汇处，噪音污染严重 项目某些户型存在明显缺陷，对销售有一定抗性 三层裙楼，二、三楼的销售抗性较大 SWOT分析 SWOT分析——项目的机会（O） 区域内无在售商品房，无直接竞争对手 成熟居民区为项目提供了大量的客户群 立体交通的修建，使项目交通更加便捷，也可吸引 更多潜在客户购买 项目周边有大量居民，社区商业欠发达且普遍档次 不高 项目处于南城大道及桃园