某大学城项目策划报告提案(176页).ppt

利海大学城项目投标报告提纲 项目由湖南利海房地产开发有限公司投资开发； 长沙利海项目位于望城县含浦区学士路联络线以南、连丰路以北、象嘴路以东、车塘河路以西； 项目占地面积总占地约583亩，其中代征城市道路面积为52.75亩； 地块用地性质为居住用地。 根据《长沙市总体规划（2001－2010）》，长沙市将发展成“一主两次四”组团的多中心分散组团式城市空间结构。 “一主”　城市主体指河东城区集中联片发展区域，2020年城市建设用地124平方公里，城市人口146万人。其中环线以西的地区为城市中心区。 “两次”　河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至勒江河，规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。星马新城位于城市主体东面，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。 含浦组团规划为大学城的远期发展用地以及与大学城配套的生活居住用地。含浦组团结构以居住小区—居住区为主，规划建设用地9平方公里，到2020年居住人口控制在9万人左右 含浦区位于湘江以西的南部，东临湘江，北临大学城，西至长潭高速西线，南至火星大道延长线，用地范围包括含浦镇和坪塘镇，其规划面积为76．61平方公里，属望城县管辖。 根据《长沙市城市总体规划》对该区的定位，含浦分区将作为岳麓山大学城的远期发展用地以及与大学城配套的高新产业用地和生活居住用地。 其中，含浦镇重点发展高教园区，坪塘镇作为配套生活居住用地。含浦区的规划结构为“一园、一心、二区、四轴、二带的结构模式”，一园即含浦科教产业园，一心即行政商贸中心，二区即传统工业区和现代工业发展区，四轴即四条交通轴线：含浦大道、三环线、坪塘大道和莲坪大道，二带即湘江风光带和靳江河风光带。 含浦分区进行高标准规划和建设，是实施“科教兴湘”战略的一项重大措施，对于推进长沙河西开发，促进长沙市“西文东市”格局的形成也具有重要意义 项目周边用地状况 地块呈长条L形分布，地势较为平坦。 东面、西面、南面三面临马路。 在北向和地块中有部分山体和坡地。 西向是湖南中医药大学，南边有部分安置房。 地块本身景观资源相对缺乏，无明显水系资源可利用。 项目所处区域目前属于城郊区域，并未处于长沙城市主发展轴线上； 项目所处片区前景良好，规划定位为高尚生活片区； 项目周边交通路网完备，交通通达性好，但目前公交系统尚不发达。 周边目前缺乏必备的生活配套设施，生活氛围不浓厚； 项目地块自身无景观资源优势，但具备一定可塑性。 商品房成交面积近年大幅度增长，供求关系趋于平衡，价格平稳上扬 2005年长沙市场成交面积首次大于竣工面积，房价稳定上升，基本消化了市场前几年的市场积压； 2003年、2004、2005年商品房销售均价分别比上一年上涨3.9％、7.61%、10.6%，价格上扬幅度逐年递增；其中住宅均价2005年为2539元/m2；项目所在区域开福区均价为2060元/m2； 2005年商品房增长幅度（10.6%）低于可支配收入增长（12.8%），房价有较大的上涨空间 成交量逐年增加，施工面积逐年放量增长，市场发展存在不确定因素 施工面积逐年大幅增加一方面说明新开工面积逐年增加，另一方面说明土地放量逐年增加；后期退出市场的供应量将大幅增加；市场存在不确定性因素； 预计2007年推向市场的供应量在1000万平方米左右，市场发展受到考验。 长沙房地产市场化程度不高，经济适用房大量存在，商品住宅价格上涨受限 长沙非市场化运作的商品房有三种： 经济适用房 公务员小区 参照公务员小区定向开发的商品房 长沙经济适用房放量较大，自1998年以来，长沙市共建设经济适用住房1037.36万平方米 自2004年5月18日办理第一起经济适用房审查，迄今共办理20626起；06年1月1日至6月22日，共完成经济适用房资格审查2000起. 长沙各机关、事业单位几乎均拥有自建的安置房，以甚至低于成本的价格对内销售，严重分流了市场购房的主力群体。 长沙商品房供应以住宅为主，商业、办公用房供应比例较小 长沙市场产品户型、面积分析——三房、四房是主流产品，面积分别集中在110-140和140-180 市场主流产品畅销滞销分析——畅销户型面积集中在140-180m2之间，非别墅物业30-40万左右热销，超过65万将发生物业类型转变 调研楼盘年销售量分析——年销售量集中在4-5万之间 市场热销/滞销楼盘分析－性价比是销售速度的首要影响因素，其次还有距城市的距离，以及产品创新 长沙客户对住宅产品的诉求处于从核心产品打造到外围产品转换的初级阶段 大盘70%分布在二环以外，二环以内的大盘则集中在河西，和本项目在区位上大致相当 豪宅大盘多有强势资源支撑，客户没有区位限制，物业类型较为单一;资源弱势大盘一般采用多元产品线的盈利模式 独栋户型面积多