某工程项目管理及战略管理知识研究定位报告(210页).ppt

杭政储出[2008]1号、2号地块整体定位及项目发展战略 谨呈：浙江绿城集团 报告结构思路 项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及西溪湿地无缝连接，是城市新兴的高端住宅区 地理位置:位于杭州市主城区域文一西路北侧,距市区中心武林广场7.6公里，距西湖6公里。 交通情况：区域交通主要依赖道路交通，有文一西路、紫荆花路、绕城公路、留祥路。 项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧直线距离700米，西溪湿地的环境对项目影响深远。 片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟 区域内公交系统完善，距蒋村公交总站仅数百米，与主城无缝连接。同时紧靠文一西路延伸段，具备高度的城市生活效率。 教育资源丰富，项目地块周边有绿城育华学校、西溪试验学校、学军中学、浙大紫金港校区等数家中高等教育机构。 商业： 项目距西城广场、城西商业中心近在咫尺。 西溪天堂项目具有旅游集散换乘、旅游服务和商住休闲三大功能，涵盖湿地博物馆、国际品牌的五星级度假酒店、超五星级度假酒店、精品商业、顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、旅游集散中心等多重复合功能。 位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极佳，周边楼盘档次较高，无强势的景观资源，但与强势景观资源西溪湿地近在咫尺 东至东至紫金港路 西至规划中蒋村东路 南依规划中蒋村一号路 北北临规划中的双龙路。 项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平，内部不存在拆迁问题 地块解析小结——项目具备开发豪宅的条件，但是存在一些不利的限制因素。 项目属性界定：杭州核心区域边缘区域，具有一定景观资源的、中等规模的、城市高端豪宅项目 报告结构思路 基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格水平，打造一个杭州顶级豪宅项目 报告结构思路 世联常用的分析工具——S－C－Q模型 项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾1 问题结构化 报告结构思路 杭州经济保持稳健的增长速度，连续15年保持两位数的增长，投资环境的改善，吸引大量企业入驻，同时导入了大量的外来人口 杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二一”转变，第三产业的迅速发展促成了大量中产阶级，甚至富豪阶层的形成 第三产业在杭州市经济发展中的作用举足轻重，也是未来杭州市经济结构转型与提升的关键所在。 第三产业中贡献度较大的行业：金融类、贸易类、旅游类、会展类、咨询类（含会计、法律服务）、物流类 杭州市政府提出要大力发展现代服务业，促成产业结构由“一二三”向“三二一 ”转变。 通过各项指标对比，杭州民间的富裕度及消费潜力和意识在各城市中名列前茅 杭州是浙江的杭州浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点，培育出了大量的财富阶层 中国已经形成了三大城市群,长三角城市群地区的经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈 杭州，长三角“城市副中心”随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能 世界的西湖，世界的杭州 城市背景结论 报告结构思路 在一系列政策调控下， 2007年末杭州房地产市场发生重大变化，成交量与成交价逆向发展 2007年杭州房地产市场经历了一波热潮，成交量和成交价格都达到了较高水平。 2007年末，一系列调控政策的出台，市场出现转折，成交量下滑至1500套，成交价却始终保持高位约14000元/平米。 2007土地市场急剧放量，国内房产大鳄进驻，未来两年竞争加剧 受市场成交价格急剧上扬的刺激，2007年杭州的土地成交价格也屡屡创出新高。高地价又反过来影响了市场的高楼价 第二套房贷款政策（首付和利率），对市场影响比较明显，杭州市场成交量急剧下降，买卖双方进入观望期 本轮宏观调控：可能导致市场进入较长时间的横盘调整期 未来政策预判：基于十七大主题精神研究，我们看到政府抑制房价上涨决心坚定，政策调控短期内不会松口 未来政策预判：除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”的调整手段外，未来将加大以“金融、税收政策”为手段的调控措施 未来政策预判：近期内可能出台的税收政策将着重针对大户型的购买与持有成本 未来市场预判：长期看涨，短期转淡 中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势 房产形势与政策总结 报告结构思路 售价3万/㎡以上的豪宅项目市场反应良好，且价格上涨速度快 豪宅产品具备一定创新点或市场领先点 多种产品系统已普遍使用，精装修水平达国内顶级，出现科技主打项目 杭州豪宅会所配套及物管档次一般，即使东方润园在这两方面也更多作为营销手段 浙江省内30-50岁顶尖财富阶层，三口之家，偏好250-300平米奢华四房 看重豪宅标签，圈层影响 顶级人群代表访谈——最关注豪宅标签，强调稀缺资源的占有，受圈层影响非常大