某房地产商业公寓营销策划方案(54页).ppt

第四部分：业态分区及租售执行策划 一、业态组合 业态组合策略 主力 商家 构想 及 引入 理由 特色生活消费， 提升项目档次 高级社区生活配套聚集人气 延续宝湖东路周边的 机电行业一条街的产业形势 拉升项目形象，填充区域娱乐 业空白，聚集区域人流。 网罗生活的细微之处 特色餐饮/品牌快餐店 知名连锁综合超市 机电行业 休闲娱乐业 药房、美容、美发、 洗衣店、通信等 第四部分：业态分区及租售执行策划 二、业态功能分区及面积确定 宝湖东路 清河南街 机电、五金业 公寓裙楼综合超市 特色欧式、水景餐饮娱乐街 休闲、美容美发等生活配套 业态功能分区 功能面积确定 —— 1 6631 1# 公寓裙楼3层商业 89.76-105.06 89.76-235.20 10 1210 16# 休闲、美容美发等生活配套 100.98-140.76 100.98-216.14 34 3855 15-1#、15-2#、16# 特色欧式、水景餐饮娱乐业 149.94-168.30 149.94-330.48 20 3123 14-1#、14-2# 机电、五金 主力户型（㎡） 户型区间（㎡） 商户数（个） 建筑面积（㎡） 楼号 业态 第四部分：业态分区及租售执行策划 三、租售模式选择 选择原则 依据于项目战略理念及产品定位高度，以迅速回笼资金为本项目销售模式的选择基础， 同时兼顾商业街的业态完整、长期高回报目的。 销售模式选择 本项目以售为最终目的，阶段时间内可采取“以租代售、售后返租”策略； 依据项目的卖点优势制定客观的售价； 项目销售方式采用直销和坐销两种模式相结合； 采用销售全程控制手法，绝对防止出现销售死角； 营销策划公司负责项目的推广活动计划及组织实施，以及项目的销售策略案安排； 针对公寓裙楼商业的招商工作应由甲方协同营销策划公司共同负责。 第四部分：业态分区及租售执行策划 四、租售思路及租售周期 租售思路 先从公寓裙楼即大型综合超市入手，达成 “量身定做”式招商目的，同时扩大宣 传，形成对临街商业及公寓楼的利好。 随后进行宝湖东路临街商铺的销售工作，进行前期的商业造势及产品的成功入市。 待政府对二支排沟进行改造施工且商业裙楼达到所需形象进度时，推出一期营业房。 租售周期 第一阶段：主力租户招商阶段（超市）， 2010/03/01之前 ； 第二阶段：开盘前两个月，开始客户积累及内部认购，达成50%以上的商铺内部认购比率后，正式开盘（开盘手续齐备），开盘后3个月应完成商铺总销售面积的85%。（不含地下部分） 第三阶段：待一期商业销售近85%时，内部认购二期宝湖东路与宝庆家园临近处商业。 第五部分：入市策略及营销推广建议 一、入市形象及广告语提炼 湖城、水景、欧式风情、中高档餐饮、娱乐主题街 项目入市形象 广告语提炼 塞上湖城的荣耀，城东商业的标杆； 城东商业标杆，财富增值引擎； 临桥临水拥天下，寸土寸金揽商机； 显赫钱景，唯我独尊； 日进斗金，丰泽百世； 世袭 “金矿” 印刷 “财富” 资本·运作·财富·扩张 第五部分：入市策略及营销推广建议 二、入市销售策略 1）商铺销售时机： 商业街区展示区全实景展示。 2）先预热先展示再认筹： 商业进行充分的市场预热和展示后再认筹。 3）入市产品： 以宝湖东路的机电业产品先期入市，随后推出主题式商业街 4）推售节奏： 多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度。 5）制造营销热点，持续举行活动： 不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制 造区域人气，提高社会关注度。 一期入市销售策略 第五部分：入市策略及营销推广建议 一期推售节奏 6月上旬 中旬 5月上旬 7月上旬 推售节奏 8月 5.1推出宝湖路商铺共7套 5.16宝湖路商铺再推出6套 7月推售主题美食街14间同时推售其他类3间 6月推售部分主题美食街商铺共计10间同时推出其他业态商铺3间 价格再次 拉升 价格大幅飙升，供给殆尽 推出即售馨,商铺75％ 商业89％ 限量发售， 铺位分秒递减中！ 二、入市销售策略 价格调整 基准价发售，试探市场行情 小幅上扬价格，造成市场抢购压力 再次大幅上扬价格，打造标杆商业的入市形象，形成抢购风潮。 8月推售主题美食街10间同时推售其他类4间 以上时间节点仅供参考，须与工程进度、二支排沟改造工程进度衔接 三、营销推广建议 活动营销——搭台唱大戏 渠道营销——直效客户资源 体验营销——完全展示攻略 推广总攻略 第五部分：入市策略及营销推广建议 三、营销推广建议 第五部分：入市策略及营销推广建议 对象：康桥水郡已成交业主及前来咨询项目商业的来访、来电客户 方式：短信、直邮、电话通知 内容：针对项目推广需要，以区域发展前