某房地产年度营销报告(90页).ppt

金阳地缘性客户以售楼部为据点， 主要通过各个重点人群聚集区域的突破为核心。 蓄客途径： 区域内户外 社区轿厢 PT派单 单位拜访 2012年来访客户地图 【持续保有金阳区域地缘性客户】 花溪 云岩 乌当 金阳 云岩 南明 2012年项目主要拓展方向为据守本地，以金阳地缘性客户拓展为主，客户结构多为外地、客户承受能力一般。 针对2013年项目整体形象的拉升，需要大量搞承受能力的客户关注，需要进入两城区进行拓展。 拓展时间：4月-12月 拓展方式：城区设展、社区轿厢、短信覆盖、写字楼拓展。 【拓展两城区高承受力客户】 金阳 清镇 修文 息烽 开阳 乌当 白云 花溪 南明 云岩 一阶段拓展路线 二阶段拓展路线 第一阶段：3月-4月 拓展临近的清镇、修文 主要形式：区域设点，派单 第二阶段：8月-9月 拓展稍远的息烽、开阳 主要形式：区域设点，派单 二级城市拓展根据项目实际情况酌情考虑。 根据市场项目经验及金阳过往发展客户结构，贵阳周边地州及二级城市客户占有相当比例。建议在2013年启动项目地州拓展工作。 【尝试开拓贵阳周边及地州客户】 2013年阶段战术 5 第一阶段（1-4月） 第二阶段（5-7月） 第三阶段（8-12月） 战 术 阶段性划分 1—4月份 5—8月份 9—12月份 主要营销动作 年初蓄客及余货销售 售楼部及架空层园林开放 实景样板房开放 高层、公寓首开 1、2#加推 收官促销活动 主题设想 悦城，为超越而生 （万科悦城售楼部开放，架空层园林开放、8、9号楼VIP诚意登记） 悦中心，悦生活 （全城盛大开盘） 最后加推 （1、2#加推、余货促销） 沟通重点 形象入市，提升高度 强势蓄客、引爆开盘 补缺产品，稀缺价值 传播渠道 户外、画报、轿厢、网络、短信 户外、报广、画报、轿厢、网络、短信 户外、报广、画报、轿厢、网络、短信 12月 售楼部开放 架空层园林开放 实景样板房开放 全面盛大开盘 主题： 贵州首个架空层园林 （架空层园林开放、8、9号楼VIP诚意登记） 品质提升，客户储备 主题： 悦中心，悦生活 （全城盛大开盘） 形象提升，强势储客 大会战，最大引爆 主题： 悦城，为超越而生 （万科悦城售楼部开放，项目新形象面市） 主题： 最后加推 （1、2#加推、余货促销信息） 收官热销 【年度营销节奏】 3月1日 4月1日 6月15日 9月15日 适量加推 6月1日 1月 2月 3月 4月 【第一阶段营销排期】 9 17 春节假期 持续去化6号楼余货 适时推出5号楼大三房 架空层园林开放 8、9号楼持续认筹、公寓储客 阶段营销核心：解决形象拉升，树立市场形象 售楼部交付 【第一阶段销售任务】 1月 2月 3月 4月 合计 余货 去化 余货 去化 余货 去化 余货 去化 余货 去化 6号楼 50 10 40 5 35 20 15 10 5 45 5号楼 124 20 104 10 94 45 49 10 39 85 合计 —— 30 —— 15 —— 65 —— 20 —— 130 销售任务 第一阶段销售任务为：130套 实现项目单价为：6100元/㎡ 实现阶段项目产值：9660万元 按15%的来访转成交率 阶段储客任务为：870组 5 6 【阶段推广组合】 报广 悦，为超越而生 越中心，悦生活 户外 悦，为超越而生 短信 观山湖万科时代即将启幕 8、9号楼认筹启动 轿厢 8、9号楼认筹启动 贵州首个架空层园林即将开放 春节 春节 1月 2月 3月 4月 9 17 春节假期 持续去化6号楼余货 适时推出5号楼大三房 架空层园林开放 8、9号楼持续认筹、公寓储客 售楼部交付 【阶段推广表现】 设计画面 投放时间：2013年3月1日-3月31日 内容形式：品牌形象+销售信息 投放地点：世纪城、世纪城区域写字楼 【轿厢】 2012年来电、来访数据： 企业宣传及拓展来访分别为571组和78组； 直接的短信来电304组，到访59组。 　 两城区 金阳 地州 客群 国企类/事业单位，集团网客群 公务员、国企事业单位、银行金融等 中年客群，公务员、私营业主 价值点 品牌、区域利好、精装产品等 区域利好、产品、品牌等 品牌、区域利好 针对不同区域的客户进行精确筛选，准确传递项目价值点，主要传播方向为企事业单位、厂矿人群 【短信】 该动作为持续动作，后续阶段不做赘述 网络营销以一“坛”二“微”多“群”持续炒作的方式： 1.论坛：以搜房、新浪为主，定期发布区域发展、工程进度、装修材料、小区景观等信息； 2、微博、微信：以活动信息为主，通过网络互动、小礼品赠送增加项目信息传播渠道及市场关注度。 3.QQ群：以工作人员释放项目信息、答疑，提高客户满意度和关注度。 【网络】 该动作为持续动作，后续阶段不做赘述 朱昌镇 百