某花园营销诊断报告(62页).ppt

君安国际置业 2006年4月4日 目 录 部分一．区域竞争分析 一．区域竞争楼盘分析 二．区域未来趋势预测分析 三．结论性分析 部分二．项目产品分析 一．成交产品力分析 二．营销力分析 三．成交客户分析 四．余房分析 部分三．项目营销诊断综述 一．营销诊断分析 二．下阶段后期产品如何面对 三．下阶段营销赢遵循的原则 前 言 通过前期几次与开发企业领导的真诚沟通，以及对项目营销的节奏的 忧虑，结合营销部门所提供的部分销售资料，我方在整合公司综合资源的 基础上，针对性展开项目市场研究分析，以期从中找到项目原始状态下的 节奏和困难点，并归结出对下阶段整体营销工作更加有意义的建议，现呈 本如下。 部分一 区域楼盘竞争分析 一．蜀山区代表楼盘分析 1、百协·大溪地 位置：黄山路与怀宁路交汇处 投资商：深圳百协集团 总建筑面积：80万㎡ 教育配套：社区附带二个双语幼儿园、一所国际小学、划片五十中 一期 占地面积：66526.69㎡ 建筑密度：20.30％ 绿化率：53.20％ 园林面积：35871.68㎡ 容积率：1.4 开盘时间：2005年5月 交房时间：一期2006年年底 一期规模：2栋18层高层（1A、1B） 7栋12层小高层(5A/5B/5C、6#、7#、13#、14#) 5栋6层多层（8＃－12＃），6栋5层花园洋房（15＃－20＃），3栋SOHO公寓（22＃、23＃、24＃） 二期预计06年10月份开盘，约600户 主力面积： 多层 1层 3/2/1 89.73㎡， 3/2/2 123.47㎡,129.83㎡， 4/2/2 136.37㎡ 2－5层 3/2/1 93.14㎡， 3/2/2 130.23㎡、130.26㎡、143.90㎡ 小高层 3/2/1(2) 95.69㎡－153.11㎡ 高层 5/2/2 180.48㎡，181.31㎡ SOHO公寓 (层高4.9米)35.83-35.91-41.57㎡ 71.70㎡(2,4,6,8层) 74.12㎡（3,5,7,9层） 均价：多层4050元/㎡,小高层3850元/㎡ 营销解析： 自2005年5月份开盘起就对外公布销售过60％，目前销售率多层80%以上、小高层70% 左右、高层30%、别墅50%。 现阶段余房分布较为零散，突出特征为多层余房集中在大面积单元（140㎡左右，4-2- 2房型），且余房均价接近3800元/㎡；小高层沿街为140㎡左右的户型余房较多，而分布 在火车道一侧100㎡以下的小户型仍有少量余房。 1A、1B双子星楼，面积集中在180㎡左右，均价4600元/㎡，仍有较多余房，特别集中 在10层以上和中间部分。单身公寓22、23、24＃楼销售形势较好，挑高4.5米。小高层靠 近二期景观区面积130㎡～150㎡的户型基本销售完毕，底层有少量余房。 2、绿城百合公寓 位置：位于项目以东1200米处，黄山路与合作化路交叉口西南侧。（原自行车厂地块） 开发商：浙江绿城集团 占地面积：148亩， 总建筑面积：25万平方米 物业类型：高层，绿化率61%，容积率2.1 楼盘规模：共13栋，分为四个组团，总户数1500户 车位配比：1：1 开盘时间：2005年5月28日 交房时间：部分2006年年底 物业费用：1.28元/㎡ 社区配套：幼儿园，室外和室内游泳池，一个篮球厂，一个网球场。 销售价格：一期初阳苑均价4200元，起价3588元/㎡，最高价4800元/㎡ 一期主力户型：120－180㎡，总套数：240套。 销售率：60％ 3、学府春天花园 位置：黄山路与石台路交口的西南侧 开发商：安徽新华房地产开发公司 总用地面积：138672.55㎡ 建筑用地面积：128181.55㎡ 住宅总建筑面积：236082.23㎡ 商铺建筑面积：20785.72㎡ 建筑密度：24.7％ 容积率：2.017 居住总户数：1767　 学府春天二期 5栋楼（4、10、11、24、27＃楼，256套），总面积为40237㎡。向市场推出的 只有4栋楼（232套住宅），总面积约33838㎡。其中：多层总面积约10848㎡； 小高层总面积约14278㎡；情景洋房1幢， 8套，约8712㎡ 三期祥云阁 高层（26层） 交房日期：2008年6月28日，物业费用：1.18元/㎡ 户型面积