模式化商业地产成功发展之路(35页).ppt

姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、人大、复旦、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常务理事、专家委员、学术委员会副主任。 从事房地产近20年，曾担任大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材） 、《招商定输赢》 ，主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、 “中医药国际服务贸易总部基地” 、“万科”项目等上百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家。 一、市 场 背 景 二、中国商业地产的 模 式 化 之 路 （1）房地产开发模式 （以万达为代表） （2）金融资本的投资模式 （以深国投为代表）（3）店铺经营模式 （以百联为代表） 3、成功商业地产发展模式的归纳 三、技术模式化的探索 （6）定位决策依据 3、规划模式 专业企业组织架构 （一）融资模式 （二）盈利模式 2、盈利方式（1）变现 原则：市场价值最大化。 （2）持有 原则：资产优质化、经营实心化 （3）资产上市 原则：资产包装 （三）四个盈利模式的实践案例解析 持 有 租赁经营：可变和不可变租金 合资经营：租金入股，租期入股 委托经营：固定租金、自收租金 实物融资：银行抵押、实物担保、典当 资产上市 融资：组建REITs、发行基金 上市公司：募集公众资金 产权交易：无形资产和实物资产同时评估 * * 模式化－ 商业地产成功发展之路 1、市场转型 2、政策趋势 3、发展之路在何方 4、做商业地产的六大好处 1、中国商业地产发展的三种基本模式 扩大融资。 争取商业地产上市 住宅开发，商业 持有 没有品牌(世贸 百货) 住宅 上市公司 世茂 与万达同步发展，只追求收 益，忽略自主开发，自有品 牌（汉奸模式）。 追求资本收益率 资金投入、土地 运作 嘉信茂 商业地产 地方金融 机构及个 人集资 深国投 商业是绝对弱项。 没有旅游，其他和 华桥城一样，在找 合作者 居住物业,商 业配套 设有（上海都 市花园的配套） 房地产 上市公司 万科 旅游形成地标，改善居住环 境，商业做好配套，万科之 师。 旅游的景观、商业 为住宅配套 单品牌 旅、住复合，商 业配套 欢乐谷 房地产 央企 华侨城 品牌策略有完善之处，品牌 延伸不够。 商品持有，中高端 品牌 单品牌（品牌延 展不够） 万象城 商业、 房地产 央企 华润 资金沉积。 商业持有，适合消 费趋势 单品牌 大悦城 商业、 房地产 央企 中粮集团 品牌影响力小，商业层级低 三四线城市发展，以销代融。 同上。品牌意识略 弱 综合 宝龙广场 房地产 民营 宝龙 市场影响力大，品牌有号召 力图，未真正转到商业地产 轨道，资本市场通道不通。 商业不精致，融合 能力不够，品牌少 综合 万达广场 房地产 改制企业 万达 影响局限。 市场运作不力 综合、商业单品 牌 新世界百货 房地产 港资 新世界 持有经营。 高端品牌、商办联 动 综合、商办 恒隆广场 商业地产 港资 恒隆 周期长。 地标拉动 综合 新天地 房地产 港资 瑞安 优劣评价 特点归纳 开发类型 商业代表作 主业 企业类型 企业名称 2、中国房地产企业的商业地产发展模式特点 品牌不可延伸到其他产品上。 行业龙头 商业物业运营 赛格电子广场 商业地产 太平洋，颐高，华强北数码 品牌不可延伸到其他产品上。 行业龙头 商业物业运营 赛格电子广场 商业地产 上市公司 深赛格 品牌不可延伸到其他产品上。 行业龙头 开发和运营 红星·美凯龙 商业地产 民营 红星美凯龙 由于商业资源关系（产地或销），可复制性小，发展前景一般。 专业特征强，品牌认知度高。 自营的商业地产开发和经营 小商品城、皮革城 自营专业商业地产 上市 小商品城、皮革城等 寄生型的商业企业，增加了商业成本，可能受到市场淘汰，超市已经开始直营为主。 商业经营转为商业物业经营，商业运营品牌优势，品牌召集优势。 商品经营转为商业开发，持有物业，包租商业物业，物业利润而非商业利润。 以百联为例： 联华购物中心、东方商厦、一百、永安百货、联华便利等 商业地产开发、商业运营 上市 百联等30多家商业上市公司 没有全国战略，上市很难。 扩张力度不够，特色不明显 租赁经营，出售都有 弘基休闲广场 商业地产餐饮休闲 民营 弘基 无形资产扩张力不够，停留在实物资产经营上，全国