江苏盐城原供销大厦项目项目营销策划方案(105页).ppt

原供销大厦项目项目营销策划方案 纲要 [察] 政策及市场分析 [搏] 标杆項目分析 [省] SWOT分析 [立] 产品建议 [攻]营销定位及策略 察 ［宏观政策分析］ 08年初价格微涨 　　1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月高0.1个百分点。 房价增幅平稳，局部回落 　　2008年全国房地产销售额将达到464.0417亿元，房价增幅与2007年基本保持平稳，个别城市涨幅有所回落。 销售面积增加，竣工面积减少 　　全国房地产销售面积为69799.31万平方米，同比增长2.22%；其中住宅销售面积为63135.95万平方米，同比增长2.24%，需求结构基本稳态发展。全国房地产开发面积和竣工面积分别为198029.7万平方米和189847.6万平方米，竣工面积同比减少8.2%。 刚性需求仍唱主角 奥运年，结婚热将再掀新的高潮。伴随着众多的70后、80后在奥运年步入婚姻的殿堂，今年的婚房需求势必持续升温，成为刚性需求的主力之一。 改善性居住增多 随着人口老龄化时期的来临。在经济水平较为发达的城市，许多父母与成年子女更愿意相对独立、分开居住，因此老年人购房也成了一种潮流。 投资被抑制 2008年股市与楼市联动的因素将依旧存在，投资需求进一步受到抑制，大多数投资楼市的购房者将转向追求长期和平稳的投资回报。 越来越高 就未来3-5年内主流产品建筑形态的走势，由于土地供应吃紧，产品建筑形态将以小高层为主。 质量优先 今后的住宅要全面考虑光、声和空气质量的综合条件及相应的设备配置。 追求更美 小区整体绿化从片面追求绿化率走向追求环境美化 附加值 “服务和做产品附加值”延伸已成为房地产竞争的重要手段，服务和产品附加值的创新有时能成为房地产的主要竞争力。 政策面趋紧 银行贷款的缩紧、限制第二套房消费、规范销售行为……，这些都属于常规动作：加大经济适用房供应量，加大市场商品房供应量，房产、物价部门加大监管力度等等，这些都是让楼市平稳发展的基础。 八大区域格局已定 ，楼市供应量大幅提升 随着区域格局划定，楼市供应量会大大提升，区域间因为配套、因为品质等原因，竞争会非常激烈老城区明年有六大地块集中开发，它们的体量，它们的位置，都值得购房者关注 在品质大多持平的情况下，拼的就是动作快慢，所以2007年蓄积的力量不出意外的话会在2008年爆发。 板块竞争非常激烈 到2008年，楼层问题会是小问题，大的问题就是品质。以环境见长的板块会异军突起，比如说，串场河风光带板块、“浦东”板块的大洋湾风景区等等，会是有品位购房者的首选。 中端产品扩大，两极缩小 中端产品多指90平方米到120平方米之间，总价在36万元到50万元之间。2008年这类面积的房子推向市场的量将进一步扩大。这是楼市健康、和谐的标志。 博 ［市场标杆项目分析］ 悦达东园 开发商 ：盐城市悦达房地产有限公司 项目地址 ：盐城市人民东路 物业类型 ：单身公寓 交付标准 ：毛坯 销售电话 88320499 项目介绍： 悦达东园．翰尊小户型精品公寓位于盐城CLD正中心，交通四通八达，生活配套设施齐全，总建筑面积2.68万平方米。大堂等公共部位星级标准精装修，营造酒店般的居家氛围。1-4层为大型高端综合商业、5-21层是小户型为主的精品公寓。主力面积在45平米左右。 项目借鉴总结： 推广：从该项目的销售情况来看主要靠悦达东园前期住宅知名度和客 户基础，所以该项目不存在推广的问题 户型：该项目从销售情况来看，大面积户型区化困难特别是朝北的80 平米和127平米户型 价格：由于该项目离本项目较进和前期销售的良好反应，所以该项目 价格将成为本项目价格制定的参照范本 博客领地 开发商 ：盐城市盐都区住宅建设公司 项目地址 ：盐城市世纪大道与西环路交接处 物业类型 ：单身公寓 交付标准 ：精装 销售电话 项目介绍： 项目总建筑面积3.4万平方，6层带电梯精装修商务公寓，主力户型为30---60平米，项目一层为沿街商铺,2—6层为商务公寓。项目地处盐都新区的行政中心位置，周遍商业、教育、生活等配套成熟，交通便利，紧邻盐都区政