物业管理基本制度招投标和承接查验制度(48页).ppt

《物业承接查验办法》概述 物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七大基本制度之一。 《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性。 2010年10月14日发布，2011年1月1日起实施。 立法背景 长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业服务企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另一方面是后期管理问题。 前期矛盾主要来源于权属、质量、责任三个方面，其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位。 其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而本质则是产权移交，主要是共用部分、共用设施设备产权移交不清。 立法背景 《办法》明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。 《办法》的实施，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。 定位与适用 ⑴定位 作为《条例》的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充。《办法》既不同于“物业接管验收标准”，也不同于“物业服务项目交接办法”。 与技术性强的“物业接管验收标准”相比，更偏重于制度性和程序性，与综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比，《办法》涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。 ⑵《办法》的适用范围 明确限定为前期物业管理阶段的新建物业， 虽然《办法》规定前期物业服务合同终止后，业主大会和业主委员会选聘物业服务企业之间的承接查验可以参照，但仅限于其中部分程序性和技术性条款，《办法》中大量关于建设单位和物业服务企业的权利、义务及法律责任的实体规定具有主体的相对性和内容的时效性。 承接查验程序 《办法》13条明确了物业承接查验程序 确定物业承接查验方案； 移交有关图纸资料； 查验共用部位共用设施设备； 解决查验发现的问题； 确认现场查验结果； 签订物业承接查验协议； 办理物业交接手续。 六个明确一个加强 1.明确了物业承接查验的基本条件 2.明确了物业承接查验协议的核心作用 3.明确了物业承接查验双方的共同责任 4.明确了行政部门对物业承接查验的监管责任 5.明确了物业承接查验的内容和重点 6.明确了物业承接查验各方的法律责任 7.加强对业主权益的保护 六个明确一个加强 1.明确了物业承接查验的基本条件 《办法》通过第11条详细规定实施承接查验的物业应当具备的七个基本条件，鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议。 第11条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件： ????（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； ????（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； ????（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； ????（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； ????（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； ????（七）法律、法规规定的其他条件。 为什么要设置七个条件？ 由于建设单位交予物业服务企业的物业的性质难以确定，为了防止建设单位有什么、交什么，形成后患。 此外，《办法》第38条还规定了“建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。” 另一方面，在前期物业管理阶段业主大会缺位的情况下，为保障物业服务企业实施承接查验工作有约可依和有据可查，《办法》明确规定建设单位在三个契约性文件中必须约定物业承接查验的相关内容。 第6条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。 ??第7条　建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。 ??第8条　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。 2.明确了物业承接查验协议的核心作用 在物业承接查验全过程中，签订物业承接查验协议是最为关键的核心环节。 《办法》中关于物业承接查验协议的规定有五个条款之多，凸显其核心作用。 《办法》明确了物业承接查验协议的内容、效力和违约责任。