2008年住房市场年度报告.pdfVIP

2008 年杭州住房市场发展报告 浙江大学房地产研究中心 课题组 执笔：张凌 博士 2008 年对于中国和世界都是不平凡的一年。一场源于房地产市场的美国次 贷危机引发的金融风暴席卷了全球，并影响到全球的房地产市场。中国东部沿海 省会城市杭州，在全球经济背景、全国房地产市场总体形势和自身的周期调整共 同影响下，住房市场表现出“价稳量缩”的总体发展格局。政府、企业、购房者 等利益相关主体都遇到了前所未有的挑战。 一、2008 年杭州住房市场运行状况 （一）新建商品房市场 相比 2007 年，2008 年杭州新建住房市场的总体表现是成交均价继续上涨， 但涨幅逐月回落；成交量持续萎缩，市场观望氛围浓厚。据透明售房网统计，全 年主城区（包括之江、下沙）新建商品住宅成交 18396 套，比 2007 年下降 40% ， 成交均价 14772 元/平方米，比 2007 年上涨 51% 。各月成交均价有较大波动，最 大值 19542 元/平方米和最小值 11858 元/平方米与全年平均值的离差分别为 32% 和-20%，这主要是由住房交易结构差异引起。各月成交量的波动并没有明显受 价格影响，而是表现出明显的季节性和受政策变化影响。 1．80-90 平方米住房成为成交主力，120-144 平方米改善型紧随其后 从透明售房网统计数据看，2008 年各月住宅成交面积分布均有两个峰值， 即 80-90 平方米和 120-144 平方米。其中 80-90 平方米销售套数占新建商品房成 交总套数的 46% ，畅销一方面是由于执行 90/70 政策的楼盘开始大量上市，另一 方面也反映了这种紧凑实用型户型确实存在广泛的市场需求。120-144 平方米的 成交套数占新建商品房成交总套数的 20% ，位居第二。可见改善型需求也不容忽 视，同时说明“普通住宅标准”的约束客观存在，对中产阶层来说既希望住得舒 适，也会考虑住宅的持有成本，因而普通住宅和非普通住宅在税收、交易方面的 区别，就会影响到户型的选择。 1 2 ．畅销楼盘定价在于合理而不是绝对的高低 2008 年伊始“拐点论”就蔓延全国，但杭州住房市场还是表现出很强的价 格惯性，总体房价在 2007 年下半年高涨的基础上仍在高位延续。但从各月成交 量位于前三强的单个楼盘看，畅销楼盘定价都较为合理，各月销售排行榜排名前 三的总共 36 个楼盘中，有 20 个楼盘，将近六成，销售价格低于楼盘所在区域均 价；有三分之二即 24 个楼盘销售价格低于当月全市主城区平均单价。这些热销 楼盘因为较好的性价比，价格符合购房者预期而受到追捧。其中部分楼盘虽然每 平方米单价高达 1.5 万元、甚至 2 万元，仍然因为其良好的综合品质和理性的定 价吸引了众多消费者。 3 ．各区域住房价格存在一定差异，东部发展战略效果显著 从整个主城区看，各区域住房价格尚存在一定差距，新建商品房成交均价最 高的是西湖区 18639 元/平方米，其次是上城区，与前者相比每平方米相差不到 100 元。价格相对最低的下沙开发区每平方米达到了 8237 元，虽然比上年有较 大增长，但和老城区的差距还很明显。江干区的成交均价排在第三位，有多个楼 盘出现在各月的新建商品房销售前 10 强排行榜上，全年成交共 6928 套，占到八 区总成交量的三分之一。可见杭州东部发展战略对区块价值提升效果显著，城东 板块在城市格局中的地位逐渐凸显。 4 ．全年成交量相比往年有大幅下降，刚性需求蓄势待发 在房地产超常繁荣的 2007 年，杭州主城区新建商品住房成交 40058 套，加 上余杭区的 18820 套，杭州市总共成交 58878 套。2008 年新建商品住宅成交量 不仅不到 2007 年的一半，也远小于相对低迷的 2006 年成交量。但是从万科打折 促销的魅力之城，到岁末旺销的东方郡和滨江金色蓝庭，我们都可以看到大量的 刚性需求，以及对优质房产、对合理价格的期盼。 （二）二手房市场 2008 年杭州主城区二手房成交 14087 套，成交均价 12286 元/平方米，价格 波动较小，基本稳定在 1.2 万元/平方米左右，8 月和 10 月成交均价相对稍低， 但与全年均值的离差都在 5% 以内。成交量除适逢春节的