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租金收入的确认 张伟winwind@ 租金收入的确认 （一）跨期先收租金的税务处理 （二）跨期后收租金的税务处理 （三）租金所得税的总结 （四）租金预提所得税的税务处理 （五）租金营业税的税务处理 （六）租金支出的扣除 （七）利息、特许权使用费未改变 （八）租金转租收入的税务处理 租金收入的确认 一、关于租金收入确认问题 　　根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。 租金收入的确认 （一）本条对《实施条例》的理解，实际上是对19条的实质性改变。 例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。 1、 会计处理： 借：银行存款 300万 贷：营业收入 100万 预收账款 200万 2、 税务处理（按照19条） 附表3第5行：第1列：100万 第2列：300万 第3列：200万（调增） 3、以后年度：每年在附表3第5行第4列调减100万元。 租金收入的确认 （一）本条对《实施条例》的理解，实际上是对19条的实质性改变。 而本文件下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认100万元收入，坚持了权责发生制原则和配比原则。即：在先收租金及按照租赁期每年收取租金这两种情况下，会计同税收无差异，无需进行纳税调整。 应当说，总局的规范性文件是无权改变《企业所得税法实施条例》的，行政法规的修订，必须由国务院进行。姑且不论对政策的修改是否合理，即使原条例再不合理，也应当遵从行政法规修订的程序进行。以暴易暴，未见岂可也！ 租金收入的确认 （一）本条对《实施条例》的理解，实际上是对19条的实质性改变。 而本文件下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认100万元收入，坚持了权责发生制原则和配比原则。即：在先收租金及按照租赁期每年收取租金这两种情况下，会计同税收无差异，无需进行纳税调整。 应当说，总局的规范性文件是无权改变《企业所得税法实施条例》的，行政法规的修订，必须由国务院进行。姑且不论对政策的修改是否合理，即使原条例再不合理，也应当遵从行政法规修订的程序进行。以暴易暴，未见岂可也！ 租金收入的确认 （二 ）跨期“后收取租金”的规定未发生变化，因此在租金问题上仍有可能出现税收同会计的差异。 1、会计处理： 借：应收账款 100万 贷：营业收入 100万 2、税务处理：（调减）第1年和第2年均如此。 附表3第5行 第1列：100 第2列：0 第4列：100万（调减） 3、3年后收到租金： 附表3第5行： 第1列：100万 第2列：300万 第3列：200万（调增） 租金收入的确认 （三）租金收入确认时间总结： 1、先收到租金。允许按照配比原则分期确认收入，同会计统一起来。坚持了“权责发生制原则”和“配比原则”。 2、后收到租金。根据“纳税必要资金的原则”，允许在合同规定的承租方支付租金的提起确认收入。 3、因此租金收入的所得税确认原则： “权责发生制原则”+“纳税必要资金的原则” 换句话说：利好消息。纳税人两边占便宜。 4、文件 表述为“可”。意味着纳税人有选择的权利，可以选择一次性纳税（免税、减半征收或者因亏损因素），也可以选择配