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管理科学 ·123· 关于对我国土地管理的研究与分析 李宇薇 (大庆市国土资源局，黑龙江 大庆 163000) 摘 要：随着我国人 口的增长，我国的土地人均占有量在逐渐的下降，这种情况下做好土地的使用和规划管理就显得非常的重要。下 文中笔者将结合 自己的工作经验，对我国土地管理的相关问题进行分析，文中笔者将从改革开放 以来我国土地批租制度的演变、对我 国 土地管理主要问题的认识、土地资源有效监管措施等几个方面，对该问题进行论述，诸多不足，还望批评指正。 关键词：土地批租制度；监管措施；土地立法体系 随着我国经济的发展，我国城市化进程的加快 ，我国土地资源 大作用下 ，转嫁给了消费者，这无疑为房地产价格抬高起了推波助 尤其是城市土地资源的使用形势也越来越严峻。又因为政府为了实 澜的作用。 现更加有序和科学的土地管理，颁布和修改了我国 土《地管理法》， 2对我国土地管理主要问题的认识 给我国土地管理提出了新的要求，这种情况下，有关部门不应该仅 中国经历了20多年的持续高速经济增长，取得了世界瞩 目的 仅关注既有土地物权的各种类型的土地管理和使用情况，还应该对 发展成就。但是随着人 一地关系 日趋紧张 ，经济发展过程中的土地 “土地抵押权”这种新概念的产生和其具体的含义进行分析，以便能 配置问题 日渐突出。在部分经济发达地区，土地配置已经成为经济 够更好的指导土地管理的操作。就 目前来看 ，更改后的土地管理法 社会可持续发展的重要制约因素。 在土地的变动物权上的规定更加的详细和具体 ，不仅规定了目前我 现实社会经济运行中的土地管理问题 ，其焦点在于两个方面： 国建设用地的使用权限，还对使用权限的转让形式进行了规定，设 农地，尤其是耕地资源大量损失。随着经济增长，中国农地非农化呈 立了有偿 (出让)和无偿 (划拨)两种方式，并对不同形式的限制期限 不断加速趋势。据统计 ，1986 2002年间，全国每年约有 16．84万公 进行了划分。此外，更改后的土地管理法规中，还对宅基地的有关问 顷的耕地转变为非农利用。预计2000—2005年，全国耕地年均减少 题进行了分析，不再限制宅基地的使用权限只归本集体经济组织成 幅度在0．20％～0．25％左右。非农建设用地配置效率低下。尽管我国 员，实行更加开放的制度对于进行管理。而从土地的登记机构方面 人均耕地资源已经严重不足 ，但建设用地配置效率却未能反映出我 来看 ，有关的规定是要尽量的保证登记机构的统一 ，并且其登记情 国土地资源的稀缺程度。我国现有建设用地2500多万公顷，一方 况要符合 《物权法》中的有关规定。 面，现有建设用地利用效率低 ，1998～2002年全国660个城市建成 1改革开放 以来我 国土地批租制度的演变 区面积增长了31％，年均增长5％，而同期人 口年均增长 1．3％，说明 就 目前国际上的土地管理制度和方式来看 ，主要有以下两种形 土地利用效率严重递减 ；非农业人 口人均建成区面积由1981年的 式 ：首先 ，是政府对土地实行出租管理，也就是一种土地批租制度， 80M增加到 1998年 107M和 2002年 121M，而世界平均水平为 其次，部分国家采用的是利用税收的财政形式来进行土地的使用情 83M，汉城为55M2．东京为 66M，开罗为31M，另一方面，建设用地 况的调整。前者也就是土地批租制度，从本质上看是一种土地的使 利用结构不合理 ，表现为粗放经营。2002年城市用地中居住 、工业 用权利的转让制度 ，而政府对土地进行批租，主要采取的是租金和 用地分别 占32％和21％，而国外城市用地中工业用地仅 占10％左 使用权利的交易形式，即使用者一次性付清土地的使用租金，然后 右。农村 1800万公顷的建设用地利用更为普遍存在着空心村现象。 再土地的使用权限到期的时候再进行逐年缴纳。如果政府能够对土 1995年我国31个特大城市用地增长弹性系数已达2．29，远高于同 地进行有规划有计划的批租，那么土地的租金将会成为政府的一项 期美国(1．58)、印度(1．62)与南美(1．25)的水平(Dou~asI．。1994)。说 重要的财政收入，最典型的例子就是我