某购物中心项目商业定位报告教学内容.ppt

比较 因素 权重% 可类比项目（主要商圈典型商业） 本项目 联达商业广场（象山区） 红街 （象山区） 沃尔玛商圈 （叠彩区） 福旺达购物广场 （临桂县城） 整体区位 20 15 12 15 14 10 商业氛围 20 16 13 15 13 7 商业属性 20 15 13 12 13 16 周边配套 15 12 11 12 11 7 交通条件 10 8 7 8 6 6 展示条件 5 2 2 2 1 4 规模主题 5 4 3 3 2 4 升值前景 5 3 2 2 3 4 合计 100 75 64 69 63 58 市场比较法租金定位 通过选取常平各类属性商业物业的租金进行比较分析，测算本项目平均租金，选择为城市主要商圈中大型集中商业项目作为参照，主要从以下几个要素进行比较： ■整体区位 ■商业氛围 ■商业属性 ■周边配套 ■交通条件 ■展示条件 ■规模主题 ■升值前景 租赁政策·租金参照 指标 可类比项目可类比项目 本项目 联达商业广场（象山区） 红街 （象山区） 沃尔玛商圈 （叠彩区） 福旺达购物广场 （临桂县城） 合计权重值 75 64 69 63 58 1F租金 150 100 130 60 —— 权重值比例 129% 110% 119% 109% —— 所占权重 10% 40% 10% 40% —— 权重均价 11 36 10 22 79 根据市场比较法推导出本项目1F平均租金，约 79元/ ㎡/月，考虑到本项目街铺均已出售，且本项目为新入市商业，需要一定时间培育期，考虑到前期招商的困难及确保2014年准时开业，建议第一合同期在推算出的租金基础上略有下调。 1F内铺租金可根据业态不同在60元/㎡/月上下浮动。 根据可比项目租金，通过比较法进行租金测算，得出项目参考租金，如下表： 租赁政策·租金参照 以首层内铺平均租金60元/㎡/月为基准，并参照桂林当地主要商业项目租金标准，按楼层递减规律，同时考虑到各类型主力店的一般承租能力，得出以下租金计算标准： 主力店租金按较保守值预测： 超市起始租金为15元/㎡/月； 影院起始租金为20元/㎡/月；； 快时尚品牌起始租金为35元/㎡/月 首层租金平均值预测为60元/㎡/月， 高楼层与地下室逐层递减， L1平均租金预测为60元/㎡/月； L2平均租金预测为50元/㎡/月； L3平均租金预测为30元/㎡/月； L4平均租金预测为25元/㎡/月； L5平均租金预测为20元/㎡/月； 桂林项目租金政策预估表 楼层 业态 起始单位租金(元/㎡/月) B1 超市 15 L1 次主力店（快时尚） 35 零售（时尚服饰、箱包皮具、精品饰品、黄金珠宝、钟表眼镜、生活配套） 65 餐饮 55 L2 次主力店（快时尚） 30 零售（时尚服饰、箱包皮具、IT数码、生活配套） 55 餐饮 40 L3 娱乐（影院） 20 娱乐（儿童体验馆、儿童游乐/电玩） 25 培训（儿童教育） 25 零售（儿童服饰、儿童用品/玩具、家居家饰、床上用品） 40 餐饮 30 L4 娱乐（影院） 20 娱乐（美容） 25 餐饮 25 L5 大型餐饮 20 租赁政策·租金参照 根据各业态对物业租赁条件的不同需求，制定以下策略： 租赁政策 业态 合同期（年） 递增 管理费 免租期（月） 广告位优惠 装修补贴 合作模式 超市　 　20 每三年递增5%　 0　 15　 合同期内外墙广告位免租　 无　 租赁　 快时尚　 8-10　 第二年递增10%，　 其他年份逐年递增12%　 0　 6-12 合同期内外墙广告位免租　 　 可根据洽谈情况给予补贴　 联营扣点　 　儿童体验馆 8-10　 第四年起逐年递增5%　 　 5　 6-12　 给予两年外墙广告位免租　 　 无　 租赁（可考虑加盟或自营） 主题餐饮　 8-10　 第四年起逐年递增5%　 5　 6-12　 无 　 无　 租赁　 影院 15 每三年递增5%　 0 12 合同期内外墙广告位免租　 无 租赁 租赁政策·各业态租金递增政策 租赁政策 业态 合同期（年） 递增 管理费 免租期（月） 装修补贴 合作模式 零售　 3 无　 20　 3-6　 个别装补　 租赁　 休闲餐饮　 3-5　 第三年起逐年递增递增5%　 　 20　 3-8　 无 租赁　 儿童教育　 5-6　 每年递增5%　 20　 3-6　 无　 租赁　 特色餐饮 3-5　 第四年起逐年递增5%　 　 20 6-12　 无　 租赁 租赁政策·各业态租金递增政策 收益测算 项目定位 业态规划 品牌落位 招商策略 城市宏观背景 城市商业分析 项目分析 桂林项目租金价格递增预测表 项目 业态 第