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波大投资集团第二阶段第一次汇报 郑重声明 本次报告并非最终结论，但我们相信已接近最终结果 关于本次报告，希望参会人员能够提出具体意见 会议进程 项目进程 战略规划整体进程 会议进程 宁波永大投资集团房地产行业分析报告 导读 宏观环境分析通过政治、经济、社会和技术分析对企业战略环境所产生全局性的影响 近年来中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行”倾斜 邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期，经过十年的发展调整，目前市场逐步规范，进入需求拉动期 房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资增长率 房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀升，已成为中国经济的支柱产业 近年房地产开发利润率普遍在10% 以上，中高档住宅开发利润在30%以上 但目前国内多数房地产企业开发能力低，抗风险能力差 国内房地产企业将面临整合的局面 由于固定资产投资过快、货币供应量处于趋热区间，导致近两年房地产投资趋热 两年来，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范 一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头 其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向 央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代，房地产业将进一步产业化 第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管 政府宏观调控对房地产行业影响明显 从2004年第二季度开始，投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制 从长远看，中国经济将保持长期的高速增长 这对房地产投资会起到巨大拉动作用，房地产投资将持续增长 中国人口城镇化进程的加速和人口持续增长也促使房地产市场容量逐步释放 而技术发展也促进了房地产业的发展 但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响 总体上讲，宏观环境有利于也必将引导房地产行业走向一条正规发展的道路 导读 十六大将加快城市化进程和提高居民生活水平作为经济建设和改革的重要任务，对住宅产业发展起到促进极大作用 根据中国房地产业2001~2010年发展规划，2010年城镇人均使用面积达到18平方米，住宅市场前景广阔 随着中国人均可支配收入的增长，城市居民购房能力增强 我国城市化进程进入高速发展期，2003年城市化率超过40% 随着中国城市化建设步伐持续加速，居民住宅需求潜力巨大 今后半个世纪中中国的住宅产业将持续增长，尤其今后10年里需求增长速度极快 从供给方面看：从1997年以来商品用房供给逐年上升，住宅投资占房地产投资总额比例不断加大 这种供求趋势将继续受经济周期及整个房地产产业波动周期的影响 总体上，尽管受政策风险影响，城镇住宅市场仍然具有很高的市场吸引力 住宅房地产的四种主要业态：别墅、高档公寓、普通商品房、经济适用房 不同住宅类型针对不同的消费群体，消费主体将随着区域市场的发展进行演变 中国别墅对应的收入最高的居民收入波动幅度较大，造成中国别墅市场起伏较大，周期性短的特点 中国别墅市场的开发商队伍良莠不齐，加之国家相关政策的限制，实力不强的开发商相继退出 普通商品房市场价格持续走高 ，需求旺盛 经济适用房需求市场巨大，加之受到国家政策的多方优惠，成为部分开发商下一步的开发重点 导读 万科：房地产领跑者的发展历程 混沌期：伴随改革开放宏观经济形势的发展，万科经历了多元化扩张 边缘期的反思(多元vs专业)——1992年经营情况分析 边缘期的反思(多元vs专业)——1992年经营项目分析 调整期的变化——1994-2000年经营情况回顾 调整期的变化——2000年经营情况分析 调整期的变化——2000年经营项目分析 由项目品牌向企业品牌过渡，万科进入了品牌扩张的新阶段 万科启示 合生创展：地产界航母的企业架构图（部分） 合生创展发家史 由北京珠江组织设计看，珠江地产几乎介入了价值链开发的全过程 珠江地产运作模式 注重政府关系的营造 珠江地产明确客户定位，倡导关注“城市中间人群” 珠江启示 顺驰：地产黑马的成长轨迹 顺驰非常重视前期深入的市场研究，进行精确的战略定位 寻求有实力合作伙伴，是顺驰快速成长的法宝之一 高度认同的核心价值观和强势的企业文化是顺驰快速扩张的强大动力 顺驰启示 导读 根据以客户为中心的价值链分析，房地产业各环节都可以释放出价值 随着相关政策的调整，房地产价值链各环节利润贡献率发生较大的变化 国家对土地市场配置力度加大，使长期以来利润中心聚集于价值链上游的现象得以改变 房地产价值链中的关键环节转为前期策划，通过打造满足消费者需求的住宅产品来实现土地价值增值 房地产的价值主要通过后期经营获取长期收益 结论：房地产关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力、运作能力等内在能力 会议进程 会议进程 宁波