娱乐业态访谈汇总.docVIP

娱乐业态访谈汇总 根据我方现有物业情况，我部门走访了大连市内多家KTV、酒吧、夜总会，现将访谈中得到的业户反馈建议做详细汇报： 我方物业条件概况：娱乐业态在我方现有规划中位于整体项目二期商业裙房的西侧，共分为两层，建筑面积4400平，一层近2300平，二层近2100平，中央舞池面积372平。刨除舞池和公共看台区及预留通道外可租赁商铺面积一层近800平，二层1100平。主入口位于项目二层西侧，不临正街。内部交通上，拥有三部步行梯及两部升降电梯。目前我公司希望打造的是融合多家独具特色的小型酒吧以酒吧街的形式投入市场。 关于经营量贩式KTV ▲KTV市场概况：目前大连的娱乐市场中，有十四家量贩式KTV。其中只有一家档次较高（合声量贩）。其余各家均属于中等档次或中等偏下档次的KTV。本次访谈主要针对合声量贩及新金钱柜的负责人，两家负责人均对目前的经营状况比较满意，同时表示，虽然目前的量贩式KTV市场已经饱和，但是仍然存在机会，大连缺少高档次的KTV消费场所。 KTV类业户对我方项目都十分感兴趣，认为我方物业无论是位置还是物业条件都很符合做KTV的条件。建议我方招入比较高端的KTV品牌，在经过两年左右的培育期后，一定会有很好的市场反映。 对方唯一感到担忧的是：KTV包厢的装修隔音无法达到100%不影响三层的新潮酒店，所以如我方选择做KTV，需要工程部门考虑如何能够隔离噪音，不影响新潮酒店的运营。 KTV行业希望与餐饮业及其他娱乐业组合经营，目前我方的规划中，影院与KTV是比邻的，在目前的论证当中证明这种业态组合是合理的。 目前大连量贩式KTV的营业时间为上午11点至次日凌晨三点左右。无法做到真正意义上的二十四小时营业。 小结：招入高档次的KTV产品，对我方来讲有一定的好处。首先KTV类业主很看好我方的位置，这就大大降低了我方的招商难度。其次，量贩式KTV目前已成为娱乐市场的主流，很受大众消费者追捧，日后成功运营的可能性很大。再次，目前的大型购物中心在考虑招入娱乐业态时，都会考虑招入量贩式KTV。并且有很多成功的范例，证实了将KTV与购物中心捆绑的经营模式很受消费者欢迎。最后，大型的KTV可以全部租赁我方的娱乐业态面积，日后装修、运营中可以很好的利用现有面积，使得空间利用最为合理。在于工程部沟通后得知，我方的建筑结构在整体完工后很难进行二次整改，如欲招入KTV需要现在着手与商家接洽，争取一次完成适合KTV经营的合理规划，以便日后谈判合作。 关于经营酒吧 ▲酒吧类业态市场概况：目前大连的酒吧市场共拥有六十余家不同规模及经营形式的酒吧，绝大多数位于中山区和西岗区。比较受消费者亲睐的市场主流产品为大型的慢摇吧，一般的开店面积在1000平以上。本次访谈的商户均表示目前大连的酒吧市场已出现饱和态势，市场竞争激烈还有新的酒吧在陆续开业，加之大连的酒吧文化并不成熟，消费客群数量有限，已经有大批小酒吧被市场淘汰，存活下来的酒吧中除了麦莎、KING、芒果、六六等比较受消费者欢迎的慢摇吧之外，其他各家均属勉强维持收支平衡。 酒吧街 根据我方目前规划的娱乐业态区域来看，虽然建筑面积为4400平，但是真正可以利用开设小型酒吧的面积一层800平，二层1100余平。目前大连酒吧市场中的小型酒吧面积均在200-300平之间。按照近1900平的招商面积计算，至多只能招入八家至九家小型酒吧。并没有形成很大的经营规模。市场反应会如何无法考证，风险极高。访谈的业主也都不看好这种经营模式。 从物业条件上看，因小酒吧经营面积狭小，所以排风、排烟功能很差，室内空气混浊，长时间逗留会使客人感觉压抑，所以顾客需要到室外透气，需要单独的外开门，但是我方目前的规划中，只有一个共用的外开门，这种形式业主表示会对日后经营造成很大的影响。同时，因我方的规划中酒吧是围绕中央舞池沿一边排列，位于最深处的酒吧处于“死角”中，很难维持日后经营。 关于中央舞池，业户认为并不适合日后经营。因为日后由谁进行管理存在着很大的不确定性。业户的乐队都是自己重金聘请的，如为公共区域演出，业户感觉无法接受。同时，自己酒吧内的人手调配不开而且酒吧的器具可能在消费者到中央舞池休闲时出现丢失、破损的情况造成不必要的损失。并且，按照目前的规划中央舞池在一层是封闭的，顾客只有在二层才能进入中央舞池，这就意味着我方规划的酒吧必须是按一托二的形式进行租赁，但是一层并没有外开门，浪费了一层的功能，而且一拖二的形式需要在酒吧内部开设楼梯，又占用了经营面积，使酒吧显得不够大气。 大连的酒吧业市场与南方成熟城市有很大的区别，虽然拥有到酒吧消费能力的客群很大，但是习惯性消费客群很小，很少有人将到酒吧休闲娱乐作为自己业余生活的一部分。加之大连的酒吧市场已出现饱和状态，业主开店都会考虑到市场竞争的问题，所以访谈的商户均对我方开设酒吧街持保守态度