2006年天津亿兆东丽湖项目营销推广方案.doc

目录 第一部分：营销环境分析 3 第一：城市环境 3 一、天津城市发展趋势 3 二、天津商品房别墅市场发展分析 3 第二：区位环境 6 一、东丽区概述 6 二、东丽湖板块描述 7 第二部分：项目分析 11 第一：项目自身 11 一、项目所在 11 二、经济技术指标分析 12 三、产品分析 12 四、项目周边状况分析 13 第二：周边重点竞争项目分析 13 第三部分：项目所面临的问题 19 第四部分：营销策略解决 19 第五部分：营销推广策略 22 一：本项目营销推广思路 22 二、产品附加建议 22 三、营销推广策略要点 22 第六部分：营销组织 22 第一：组织架构 22 第二：各部门职能 22 第三：专业流程 22 第七部分：推广策略及表现 22 第一：案名建议 22 第二：LOGO及VI系统表现 22 第三：推广表现 22 第一部分：营销环境分析 第一：城市环境 一、天津城市发展趋势 １、城市东扩，开发区西扩 伴随滨海新区快速发展，市政府提出在中心城区和滨海新区核心区之间预留市级行政办公用地。 未来天津城市中心很可能在老城区与滨海城区之间诞生与发展，这符合天津城市发展规律，因为天津的总体布局结构是“一条扁担挑两头”，当东部分量与西部分量抗衡之时，挑扁担之人将会站在城市布局中间的位置。 ２、城市东扩，开发区西扩带来的影响 天津市城市东扩、开发区西扩计划将使得天津的东部地区和开发区之间成为未来几年的热点开发区域，空港物流区和机场商务圈的规划、城市东部的建设都将成为战略东移的重要举措。 二、天津商品房别墅市场分析 １、别墅市场发展状况 随着经济发展及城市规划进程的加快，从2001年天津别墅市场呈现了多元化发展趋势，别墅的开发由西南逐渐转到正南或偏东方向，02-03年集中在大梅江区域，其中以城市别墅、汐岸国际、半岛.蓝湾为主要代表,产品形式以联排为主。 05年的别墅市场呈现了大盘的发展态势,其中〈领世郡〉、〈海逸长洲〉、〈东丽湖〉、〈玛歌庄园〉成为别墅大盘的代表，产品形式为独栋、双拼或联排。全市有152万平方米上市。 06年预计有300万平方米的别墅项目启动、在建或开盘销售。可见别墅市场将在今年大面积放量。市场竞争将激烈。 ①天津别墅市场的板块划分 城市内板块（梅江南）——（代表项目：天鹅湖、卡梅尔） 城市近端板块（津南）——（代表项目：玛歌庄园、领世郡） 城市远端板块（东丽湖、杨柳青、宝坻）——（代表项目：万科东丽湖、朗矩天域、京津新城） ②天津别墅市场风格体现 南欧风格——古典、高贵。以意大利、法国等国家的别墅为样本移植过来。（代表项目：玛歌庄园、领世郡、 京津新城、朗矩天域） 北欧风格——简约、时尚。参考了北欧的瑞典、丹麦等国家的居住样式。 （代表项目：东丽湖万科城） 南加州风格——厚重、自然。以美国南加州小镇社区为样本，西班牙风格是此风格的基础。 （代表项目：卡梅尔） ２、目前在售别墅项目分析 区域名称 项目名称 产品类型 面积区间 销售均价 畅销 产品 总款 城市内 天鹅湖 独栋 500以上 20000 　 　 双拼 　 　 　 　 联排 234-400 12000 310-400 370-480万 合院 　 　 　 　 卡梅尔 独栋 320-330 22000 　 　 双拼 225-255 16000 　 　 联排 160-190 6500 160-190 135-160万 合院 　 　 　 　 城市近端 玛歌庄园 独栋 370-567 11000 370 270万 双拼 379 9000 379 250万 联排 　 　 　 　 合院 　 　 　 　 领世郡 独栋 224-522 11000 224-300 220-330万 双拼 　 　 　 　 联排 　 　 　 　 合院 　 　 　 　 城市远端 万科东丽湖 独栋 199－271 10000 200-250 200-250万 双拼 　 　 　 　 联排 160-190 7000 160-190 110-130万 合院 160 7500 　 　 朗钜·天域 独栋 388-556 10000 　 　 双拼 298-314 7500 300 240万 联排 208-220 6500 208-210 135-140万 合院 248—264 　 　 　 唐郡 独栋 488 10000 　 　 双拼 　 　 　 　 联排 182-220 6000 182-220 110-130万 合院 220-240 7000 　 　 京津新城 独栋 210-570 7000 210-250 150-170万 双拼 17