第六章路线价法.ppt

第六章路线价法 第一节路线价法的基本原理 　　路线价法是对城市土地进行估价的重要方法之一，适用 于对较大规模的土地估价，如课税估价、征地拆迁补偿估价 等，是一种简便、迅速的估价方法。而其他估价方法，如市 场法、收益法等需要花费相当长的时间，而且在运用时有严 格的限制，一般仅适用于个别地块的土地估价。 一、路线价法基本概念 　　路线价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的 原理，对面临特定街道且地段相同、用途相同的城市土地， 设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设 于该街道上，此单价称为路线价；然后根据此路线价格，再 配合深度百分率表，用数学方法计算出临接该街道的其他各 宗地价格的一种估价方法。为理解路线价的概念要注意以下 几个概念： 1．临街深度：是指宗地距离街道的垂直距离。 2．标准宗地：是以从城市一定区域中沿主要街道的宗地中 选定的深度、宽度和形状为标准状况的宗地。 3．标准深度：是指标准宗地的临街深度。 二、路线价法理论依据 　　它的理论依据是具体土地价值的决定理论。土地价值主 要由土地的有用性和接近性即距离街道的远近决定的。对于 城市土地来说，其有用性直接决定于接近性，因而城市土地 的价格主要是由接近性决定。 三、路线价法的特点及适用范围 1.运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深 度百分率表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完 整的街道；土地排列比较整齐。 2. 路线价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于对大宗土 地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土地重 创、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行估价 的场合，而一般的土地估价法仅适用于估算单宗地块。 　　 3.路线价法能够快速估算多宗土地的价格。由于路线价主要 取决于宗地的临街深度，影响地价的因素较少，因此，计算 过程耗费的时间较少，速度较快。 4. 路线价法需要较多的交易事例，并且房地产市场比较规 范，能够正常运转。否则，路线价的计算结果将会存在误 差，影响土地价格估价的精度。 5. 路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价 格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区 域和城市，效果更佳。 6. 路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。路线价 的估算是先设定标准深度，求得宗地平均单价，然后用深度 百分率表等途径进行修正，因此，它的估价精度取决于路线 价和修正体系。 四、计算公式 　　路线价格法的常用计算公式如下： 宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度 　　上述正常情况是指待估地块临街条件、宗地形状正常。 　　如果待估地块临街条件及形状不正常，例如属于街角地、袋 地、三角形地、梯形地、不规则形地等，则要在上式计算结果的 基础上，进一步做修正。这时的计算公式为： 宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额 第二节路线价法的操作步骤 一、路线价区段划分 　　路线价区段的划分主要依据接近性原则进行，具有大致 相近的决定土地价格因素的地段，可划分为同一路线价区 段。原则上以地价有显著差异的地点为区段界，通常以一街 廊长为一个路线价区段，从十字路口或丁字路口中心处划 分，相邻两路口间的地段为一个路线价区段。区段的具体长 度也可根据土地的用途和繁华程度的不同而分别设定。 二、标准宗地的确定 　　路线价是指标准深度的单位价格。标准深度的设定，直 接关系到路线价的确定和深度百分率表的编制。标准深度的 设定有两种方法： 　　第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数 深度为准，如果路线价区段的大部分临街土地的深度为 25m ，则该路线价区段的标准深度为 25m ，若各幅临街土 地的深度普遍为 10m ，则标准深度为 10m 。 　　第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均 深度确定。例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为 30m、25m、15m、10m，则其标准深度为 （30m+25m+15m+10m）/4 =20m 三、路线价的评估 　　路线价的确定方法是先在同一路线价区段内选择若干标 准宗地，用市场比较法、收益法等估价方法，分别求出它们 的单位地价，然后再求取这些标准宗地单位地价的众数或中 位数、简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路线价区 段的路线价。 　　标准宗地的选取：以美国为代表的西方国家，是以宽1 英尺（0.3048m），深 100 英尺的矩形地块为计算单位，其 计算公式为： 待估土地价格＝路线价×深度百分率×土地宽度 在日本，过去是以宽 1 间（1.8m ），深 5 间（9m）为标准 的矩形地块为计算单位，现在以深 16.