梦想家园物业服务费用评估分析报告书.doc

目 录 评估报告声明 3 评估报告(摘要) 4 评估报告（正文） 6 一、 委托方 6 二、 评估目的 6 三、评估对象、范围 6 四、评估原则 7 五、评估依据 7 六、评估基准日和有效期 8 七、评估方法 8 八、评估工作实施过程 9 九、评估结论及争议说明 10 十、评估限定条件 10 十一、评估作业日期 11 十二、评估报告日期 11 十三、评估人员名单及职责分工 11 十四、专家声明 12 相关评估文件附件 13 附件1：梦想家园小区基本情况 13 附件2：物业服务费用评估测算技术报告 20 附件3：评估项目确定的物业服务标准 26 附件4：项目建议书批复复印件 37 附件5：规划意见书 41 附件6： 项目规划平面图 44 附件7：物业管理区域划分备案表 45 附件8：国有土地使用证 50 附件9：建设用地规划、建设工程规划、施工许可证 54 附件10：建筑物名称核准证 72 附件11：项目配套设施设备设计图及详细清单 76 附件12：委托方资质文件 78 附件13：物业服务评估监理机构抽取结果文件 80 附件14：评估机构营业执照及资质证书 81 附件15：评估资料签收清单 83 评估报告声明 一、我们在执行本物业服务费用评估业务中，遵循相关法律、法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资料由委托方提供，并经其签章确认。所提供资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，恰当使用评估报告是委托方和相关当事人的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系，与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们出具的评估报告，没有以预先设定的标准作为评估结论。 五、我们依照《北京市物业服务费用评估规范（试行）》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 六、我们出具的评估报告中的分析判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 七、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有限期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。 北京市怀柔区杨宋镇梦想家园（前期）物业服务费用 评估报告(摘要) 编号：20121016135644000743 我司受北京金第房地产开发有限责任公司的委托，根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）、《北京市特定管理办法》（北京市人民政府令第219号）、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发【2010】383号）、《北京市物业服务评估规范（试行）》（京建发【2010】391号）、《住宅物业服务标准》（DB11/T751-2010）等法律、法规和技术标准的规定，依据评估程序，独立、客观、公正地对北京市怀柔区杨宋镇梦想家园项目（前期）物业服务费用标准进行评估。 1.0 委托方：北京金第房地产开发有限责任公司 2.0 评估目的：按照约定的物业服务标准，参照评估时点市场价格，独立、客观、公正地评估物业项目的物业服务费用。 3.0 评估对象： 3.1 项目名称：北京市怀柔区杨宋镇梦想家园； 3.2 项目四至：东至：杨宋镇 安平路； 南至：杨宋镇 祥瑞路； 西至：杨宋镇 安平西路； 北至：杨宋镇 0811-0023地块； 4.0 评估基准日和有效期： 4.1 评估基准日： 本项目物业服务费评估基准日：2012年11月15日。 4.2 评估报告有效期： 本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，有效使用期限自评估基准日起壹年，即在2012年11月15日起，至2013年11月14日有效。 5.0 评估方法： 根据委托方与受托方签署的物业服务费用评估委托协议的约定，本次物业服务费用评估工作的评估方法主要有： 5.1 运营成本法； 5.2 市场比较法； 5.3 其他 。 6.0 评估结论： 在评估过程中，按照《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发【2010】391号）要求，我司组织相关物业管理行业专家对评估项目履行了必要的评估程序，具体包括： 6.1 制定了相应的评估计划方案； 6.2 核验北京金第房地产开发有限责任公司提供的评估资料，并保留经委托方确认的项目相关评估资料复印件； 6.3 实地踏勘评估项目； 6.4 根据评估项目的特点，进行必要的市场调查与征询