2015年年商业地产发展特征-房地产创新报告-绿维创景【荐】.pdfVIP

2013 年商业地产发展特征 旅游与城市规划设计丏家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 旅游运营网 2013 年商业地产发展特征 北京绿维创景规划设计院 本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执 笔的《2013 中国房地产创新发展报告》。内容由全经联商业地产委员会协助提供。 伴随中国经济的蓬勃发展，中国城市化进程在快速推动，商业地产已经日益 成为全社会的关注热点。而刚刚过去的2013 年，无疑是中国商业地产20 年来风 云变幻最为激烈的一年。 1、零售市场需求增长明显，商业地产爆发式增长造成过剩隐患 在零售市场方面，据高纬环球必威体育精装版报告显示，2013 年中国社会消费品零售 总额将达17000 亿美元，成为亚洲最大的零售经济体。中国市场现已成为许多零 售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。北京、上海、 深圳、广州等一线城市，2013 年呈现了9%-16%的零售增长；成都、武汉、南京、 沈阳、重庆等二线城市达到了13%-17%的更高增长率。 面对国家房地产宏观调控，中国住宅地产开发受到严重影响，很多房地产开 发企业认识到仅单纯依靠土地滚动开发模式已遭到政府制约，以商业地产为代表 的经营性资产投资开发开始获得开发商青睐。几乎所有一线房地产企业均高调宣 布加大对商业地产的投资，其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产 的万科。随着房地产转型的大趋势，近年来中国商业地产项目的开发建设、开业 运营数量急剧增加，而且历经 2011、2012 两年多时间的发展，在市场对零售物 业的需求空前高涨的背景下，中国市场的零售物业在 2013 年达到历史最高点。 据专业公司调查统计，仅北上广深、重庆、武汉、成都 7 大城市，2013 年新增 购物中心面积合计达到2034 万平方米，是2012 年的2.9 倍。同时商业地产向二 三线城市快速发展的趋势相比前两年更为明显，成都、沈阳、天津、武汉、长沙 等三线城市商业大跃进，新增商业体量超千万平方米。预计未来5 年内，购物中 心面积至少还将再继续增加一倍以上，二、三、四线城市商业面积的增量将会超 过上述数据，每年平均有350 家购物中心建成开业，2015 年将达到1050 家。 旅游与城市规划设计丏家 产业地产与新型城镇化运营服务商 旅游运营网 中国商业地产项目开发速度和开发面积的大规模增加，远远超过零售品牌商 的开店速度和零售销售额的增长速度，势必导致空置率上升，投资回报周期延长。 通过对中国主要城市商业中心进行统计，许多主要城市商业过剩趋势已经较为明 显，空置率远超6%的国际警戒线。其中表现最好的是杭州，空置率仅1%，其次 是无锡1.5%，广州/南京/上海/武汉也都在2-5%之间；最差的是沈阳，空置率高 达 24.3%，郑州次之20.7%；居中的有西安(5.2%)，青岛(6.8%)，重庆(10.9%)， 成都(12.6%)和北京(12.7%)。同样随着商业地产增速快，购物中心运营也出现招 商难、开业难、空铺率高等问题。国内外知名品牌进入二、三、四线城市在短时 间内还有一定的障碍，而开业运营后的购物中心还需要2-3 年的市场培育期，这 些因素都会导致商业地产项目在经营上的抗风险能力减弱。就是以速度著称的万 达，部分购物中心亦延迟开业。预计未来1-2 年，以房地产开发为核心的城市商 业地产过剩趋势将进一步明显，高空置率成为将市场常态。 城市商业中心空置率统计 2、商业市场竞争白热化，零售百货毛利