2015年房地产业预测【荐】.docVIP

2009年房地产形势分析与对策建议 2009年房地产形势分析与对策建议 2008年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。中央政府为此也推出了一些关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策，但自2007年至今我国房地产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶段，作为房地产市场主体的房地产商的形势也不容乐观。分析金融危机下我国房地产商的形势，对房地产开发商进行有效的引导和管理，具有重要的现实意义。 　　房地产市场整体低迷 开发商经营状况不容乐观 　　1.“滞涨”是房地产市场的显著特征。 　　2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势，但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。2008年8月份，70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%。1-9月份，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.55%。但销售面积大幅下降，前三季度销售面积40321万平方米，同比下降14.88%；商品房销售额15879亿元，同比下降15.02%；完成开发土地面积17888万平方米，同比下降1.6%。 　　2.房地产商表面盈利上升，背后风险潜存。 　　（1）前三季度房地产商净利润涨跌参半 　　根据上交所、深交所上市房地产企业的三季报数据，2008年前三季度净利润同比下降的企业有42家，同比上升的企业有60家。在港交所上市的房地产企业半年报显示，2008年上半年净利润同比下降的企业有45家，同比上升的企业有42家。 　　国内主要大型房地产企业净利润多为上升。其中，前三季度净利润同比增长的包括：万科同比增长18.76%，保利地产同比增长125.38%，金地集团同比增长7.02%。上半年净利润同比增长的企业有，绿城中国同比上升31.72%，首创置业同比上升401.59%。但也不乏净利润同比下降的大型房地产企业，如碧桂园上半年净利润同比下降26.14%，招商地产前三季度净利润同比下降24.02%。SOHO中国2007年下半年在港交所上市，同年年报显示净利润为19.87亿元，而2008年上半年的净利润却为负的1.5亿元。 　　上述统计显示，大多数房地产企业的盈利数据比较乐观。除少数几家大房地产商下滑外，大型房地产企业还处于净利润大幅增长的态势。但值得注意的是，大多数房地产企业看似乐观的净利润同比数据并不代表企业真正处于良好的经营状况。 　　（2）大多数房地产企业存在资金链压力 　　根据已披露的房企上市公司三季报，2008年63家房企负债水平高于50%， 包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100％以下，且有逐渐下降的趋势。此外，在已披露数据的93家中，每股经营现金流有65家为负值。在销售疲软的情况下，房企资金损失严重，若再不加速回笼资金，就只能通过借新债偿还旧债，或从股市圈钱的方式来偿还到期资金，但在当前股市也震荡不定的环境下，股市融资也相当困难。 　　因此，我们难以否认我国房地产企业总体背负资金链压力，存在一定的偿债风险。 　　（3）房地产企业盈利能力显著下降 　　第三季度报显示，87家有数据的企业中，48家企业的净资产收益率同比下降，即有超过一半的房地产企业盈利能力显著下降。51家房地产企业的总资产周转率同比显著下降，39家同比上升。即大多数房地产企业的销售能力和资产利用率下降。 　　（4）个别房地产企业财报分析 　　万科2008年前三季度累计实现营业收入225.4亿元，净利润26.3亿元，净利润同比增长26.1% ，但是公司累计实现销售面积402.4万平方米，销售收入356.1亿元，分别比上年同期减少8.9%和3.2%。收入增长的主要来源是以往销售房屋的结算收入以及管理费用的大幅下降。其中，与限制性股票激励计划有关的管理费用冲减使公司第三季度的利润总额（税前）相应增加1.91亿元。 　　招商地产2008 年第三季度归属于母公司所有者的净利润同比增长170.26%。并不是公司项目结算的增加，而是由于占营业利润63.43%的远期外汇交易的公允价值变动带来的净收益提高1.31 亿元所致。因此，若剔除公允价值变动净收益的影响，公司净利润将下降40.7%。不少企业存在同样的问题，利润增长可能非主营业务的贡献。 　　3.房地产商处境困难，积极出招吸引客户。 　　降价是房地产商应对市场变动的首选策略。从2007年开始，深圳、上海等一线城市房价开始大幅下降，继而影响到全国房价，青岛房价受大环境影响也出现了不同程度的下跌。 　　采用降低首付款比例的营销手法。苏州推出首付一成的优惠政策，其余10%则先由开发商承担，在交房时由购房者一次性付清；或者首付两成，另外一成贷款做成消费贷款的变相降低首付款形