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焦 点 透 析 普通标准住宅价格决策的土地增值税因素探讨 ■戴登海 大唐国际发电股份有限公司重庆分公司 摘【 要】由于土地增值税征免临界点的存在，房地产开发企业的普通标准住宅销售价格形成两个临界点：征免临界点销售价格 与保利平衡点销售价格。本文详细讨论了上述销售价格形成的原因及其决定模式，供房地产开发企业在价格决策中参考。 关【键词】标准住宅 价格 土地增值税 因素 当前，普通标准住宅是我国房地产开发企业主要的产品形 利润相等，即此时企业的利润等于按征免临界点销售价格销售 态。2011年，我国的住宅销售额 占商品房销售额的82．2％，普通 形成的利润，我们把此售价称为。保利平衡点销售价格 。 标准住宅 占住宅销售额的68．9％。在我国土地增值税法规框架 因此，对销售普通标准住宅为对象的房地产企业来说，价格 下，提高普通标准住宅价格并不一定会增加企业的利润，过高的 决策时注意考虑土地增值税征收的临界点因素，以实现企业利 销售价格反而减少了对购房者的吸引力，降低了产品的竞争力。 润最大化。下面，本文就销售价格与土地增值税之间的关系模式 所以在土地增值税法规约束的背景下，如何根据各种条件。恰当 进行探讨。 准确地做好价格决策，对房地产开发企业有重要意义。 四、销售价格与土地增值税的关系模式 一 、 我罾土地增值税的主要规定 1．扣除项目的基本规定 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和 计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产取得的 其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种行为 收入征税，而是要对收入额减去国家规定的各项扣除项 目金额 税，房地产开发企业是我国土地增值税主要纳税义务人。 后的余额计算征税。国家规定的扣除项 目包括：1、取得土地使用 我国土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣 权所支付的金额；2、房地产开发成本；3、房地产开发费用；4、与 除项 目金额50％的部分，税率为30％：增值额超过扣除项 目金 转让房地产有关的税金；5、其他扣除项 目。 额50％、未超过扣除项 目金额 100％的部分，税率为40％；增值 2．土地增值税与销售价格的关系模式建立 额超过扣除项 目金额 100％、未超过扣除项 目金额200％的部 1 土地增值税征免临界点销售价格的确定 分。税率为50％；增值额超过扣除项 目金额200％的部分。税率 假土地增值税征免临界点时的销售价格为P；销售数量 面 为60％。 积 为Q。根据上述相关规定，取得土地使用权所支付的金额设为 二、警通标准住宅的主要规定 t1，房地产开发成本设为t2，t1与 t2合计为T 以下简称为 “直接 国办发 2【005]26号文对普通标准住宅进行了详细规定：住 建造成本 ；则允许扣除的房地产开发费用为 1O％T；与转让房 宅小区建筑容积率在 1．0以上、单套建筑面积在 120平方米以 地产有关的税金为PQt 5％+5％ 7％+3％+2％ 】；允许扣除的 下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1l2倍以 其他扣除项 目为20％T。 下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠 如果要免征土地增税，则销售形成的增值额未超过扣除项 目 政策普通住房的具体标准。 金额的20％，上述各指标的关系就为： 三、普通标准住宅土地增值税征免的售界点 PQ≤1．2 T+10％T+PQ5．6％+20％T 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：①纳税人建造 即为 ：PQ≤1．6723T， 普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项 目金额之和20％的，免 即是：P≤1．67235- 公式一 。 征土地增值税；②增值额超过扣除项 目金额之和20％的，应就其 根据此公式，我们明确了土地增值税与销售价格之间的关 全部增值额按规定计税。 系：房地产企业开发普通标准住宅要实现减免土地增值税，销售 这里，一定要注意 “全部增值额”，正是在超过扣除项 目金额 价格不能超过单位直接建造成本的 1．6723倍，这实际上也体现 20％时就。全部增值额”按规定计税，形成了土地增值税征免的 了土地增值税对销售价格的平抑作用。 临界点 ：在这个临界点下方，当提高房屋售价、增加收入而使增 2 保利平衡点销售价格的确定 值比例超过20％时，因需对。全部增值额”缴税 ，企业在纳税后的 如前分析，如果房地产开发企业宁愿缴纳土地增值税而提高 利润反而会降低；在这个临界点上方，适当降低房屋售价、降低 售价，那么需要将销售价格至少提高到什么程度才能使企业不 收入而使增值比例低于20％时，因 “全部增值额”免予缴税 ，企业 会因为缴纳了土地增值税而减少利润总额?即 “保利平衡点销售 的利润反而上升，同