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1002.浅析物流园区的用地构成 刘 巍 许轶群 摘要：通过对我国目前物流园区的建设发展情况的研究，找寻物流园区规划建设中存在的问题，继而 分析物流园区用地构成研究的重要性并展开研究。笔者首先对已有的与物流园区相关的理论研究进行了综 述，其次总结了国外成熟物流园区的用地构成情况，同时根据物流园区的功能分析其理论上应具有的用地 类型，并借鉴国外物流园区用地构成的成功经验进行总结，最后结合国内运营良好的实例进行佐证。 关键词：物流园区，功能，用地构成 1 概述 1.1 物流作为一种新兴产业在我国快速发展 随着人类社会的进步、生存空间的扩展和生产活动的丰富，生产的内涵在不断变化，而 其在空间上也不断进行着集聚与扩散，分化和组合。这种变化不仅仅是地域范围的扩大，其 布局形态和关联方式也发生深刻的变化。现代物流是在产业分化空间变化和追求效率的背景 下形成的一种新的产业形式。现代科学技术迅猛发展，全球经济一体化趋势加强，物资流通 的速度与效率成为了衡量经济指数的一项重要指标，以高效运转、分工合理、配套服务为特 征的现代物流也成为世界各国竞相发展的新的经济增长点。现代信息技术的提高，贸易管理 政策的标准化更为物流业的发展奠定了基础，物流业不仅被认为是除降低物质消耗、提高劳 动生产率之外的企业“第三利润源”，同时还与高科技、金融业一起，被人们称为“三大朝 阳产业”[1]。我国入世后，面临不断加剧的国际市场竞争，为了获取更多的市场份额，许 多城市政府和企业开始加强引导和培育物流业发展。 1.2 我国物流园区建设正快速进行 为了加快物流业发展，我国许多城市把规划建设现代物流园区作为推动经济发展的重要 i 手段。笔者通过对 2006 年与 2008 年国家发改委公布的两次“全国物流园区调研报告”数 据进行整理，表明我国物流园区的总量由2006 年的207 个增加到475 个，其中已运营的物 流园区数量由2006 年的 50 个增加到 122 个，增加了 144%；在建的物流园区数量由2006 年的65 个增加到219 个，增加了237% ；规划中的物流园区数量由2006 年的92 个增加到 134 个，增加了45.7% [2] [3] 。与2006 年相比，08 年运营、在建状态的物流园区比例有较大 提高，而物流园区的规划逐渐降温，从数据对比中可分析出物流园区的建设进入快速发展阶 段。目前我国东部沿海经济区物流园区数量居首，97 个，其余依次为南部沿海经济区、北 部沿海经济区。 1.3 物流园区规划建设中存在的相关问题 我国物流园区规划中存在的问题主要有定位不准，建设规模贪大求全。目前，物流园区 规划并未纳入城市规划体系，亦不利于城市功能的完善；并且园区规划受制于行政区划，存 在一定的重复建设现象。 物流园区建设的规划管理中同样面临着很多的尴尬，主要体现在土地出让过程中，用地 条件的出具较粗放，缺乏依据；项目实施过程中，要求变更用地性质、修改容积率、建筑密 度等指标的案例屡见不鲜；突破原有规划，违规建设的事情也时有发生。 物流园区在我国出现的时间较短，可以称得上是一类新鲜事物，园区建设用地的性质及 特征目前还没有较成熟的界定或描述，园区的规划与管理过程中也出现了“无法可依”的现 象，作为城市规划专业人员在面对物流园区这种新鲜又特别的事物规划时常常束手无策，很 多问题已摆在我们面前。物流园区的用地构成则是研究物流园区规划与建设最基础的问题。 2 物流园区用地构成的理论研究 牛慧恩（2001 ）在她的文章中提出物流园区是典型的物流用地，是物流业向现代化、规 模化、集聚化、专业化发展在用地上的反映。并对物流用地进行了界定，探讨了物流园区的 用地特点与空间特性，旨在为物流用地规划提供一定的理论依据。于彤舟（2003）以北京物 流业发展现状为依据，提出了科学的合理的规划物流用地的几点认识。邹伟（2007）阐述了 现代物流产业与土地利用的密切关系，对土地利用影响深远，并与发达国家相比在土地利用 方面存在较大的差距，应通过对物流用地的科学分类、合理规划、协调整合等途径实现物流 土地利用的集约节约化。尹晓琴（2009 ）在她的文章中提出了因土地使用性质界定不明确而 造成的物流用地在审批、规划、转让过程中的种种问题，并对物流用地的土地分类进行尝试