2第二章 资产评估学【荐】.ppt

掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 三、基本原理：资产的替代原理 四、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。 ① 功能上可比 ② 市场条件可比 ③ 适度的时间范围（时间间隔不能太长） 五、操作程序 1、现行市价法 当评估对象本身或基本相同的参照物具有现行市场价格 2、市价折扣法 以参照物成交价为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值。 数学表达式： （适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面的差异的情况） 4、价格指数法 以参照物成交价为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整被评估对象的价值。 仅有时间因素存在差异，时间差异不能过长 5、成新率价格调整法 以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算被评估对象的价值。 其中： （二）类比调整法 类比调整法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样，只要在大的方面基本相同或相似即可。 特点: 适用性强、应用广泛，对信息资料的数量和质量要求较高，还要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。 1、市场售价类比法 以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算被评估对象的价值。 数学表达式： 重建或重置被评估资产。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。评估思路可概括为： 1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的 自建型 购买型 （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元） 2、价格指数法 是在资产历史成本（账面价值）的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。 计算公式： 例题 参照物 功能价值 P = a+ bF (y=a＋bx) 用最小二乘法求得： a = 31.67 b = 0.98 则直线方程为：P = 31.67 + 0.98F 被评估设备能力为F = 70吨，可得： 重置成本P = 31.67 + 0.98×70 = 100.27（万元） 重置成本P = 115×70/80 = 100.625 （万元） 例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本 = 1200 × 80/50 = 1920（万元） 1、观察法 计算公式： 2、使用年限法 计算公式： 当在资产使用过程中又进行了追加投资时，实际已使用年限： （1）把资产的各时期投资的成本调整为复原重置成本。 （2）计算加权的重置成本：