房地产业税收自查重点内容提纲.doc

房地产业税收自查重点内容提纲 (参考件) 一、税收征管现状 房地产业的税收已成为地税部门的重要收入来源，是征管的重点行业。由于房地产开发与土地的一致性，各地政府一般都要求以项目成立项目公司，独立进行办证、核算、纳税等，税务部门对项目公司进行征管。房地产开发企业涉及的税收主要有营业税、个人所得税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税、土地增值税等，其中个人所得税以代扣代缴为主，企业所得税实行查账征收，销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，印花税采取预缴和自贴申报，土地增值税采取预缴和清算方式。房地产业涉及的税收政策多，且变化多，特别是企业所得税，主要有国税发[2006]31号和国税发[2009]31号两个重要文件，注意两者区别和衔接,并在实务中准确进行税务处理。 二、行业存在的主要涉税问题 从手段上来看，房地产业存在的主要税收问题有： 1、销售开发产品收取的款项和价外费用未按规定入账，隐匿收入； 2、销售未完工开发产品取得的收入未按规定申报纳税，产品完工后未及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。 3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入； 4、发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税； 5、虚列拆迁补偿费、虚增成本； 6、编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用； 7、取得不符合规定发票入账，多列成本费用； 8、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本； 9、将纳入资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额； 10、扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。 营业税方面： 1、预收售房款、定金、押金、保证金等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税或直接冲减开发成本； 2、商品房抵建筑工程款，以房抵债，直接减少“开发产品”未按规定申报营业税； 3、代收代付的价外费用、手续费、管理费等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税； 4、出租房屋、车位、商铺未按规定缴纳相应税款； 5、转让土地使用权，中途转让开发项目未按规定申报营业税； 6、销售给内部职工和关联方商品房，销售价格明显偏低，又无正当理由，申报时未作纳税调整； 7、关联方之间将商品房无偿赠与、无租使用，申报时未作纳税调整； 8、取得非金融单位的利息收入直接冲减 “财务费用”未按规定申报营业税； 9、销售不动产兼装修行为（精装房）将收取的装修及安装设备费用冲减安装成本，未全额申报缴纳营业税； 10、售后返租等销售行为，冲减租金未全额申报缴纳营业税； 11、分解售房收入，将部分售房款不开发票，隐匿收入； 12、按揭销售，在银行按揭贷款办理转账后作“短期借款”； 13、在包销过程中，采用开发商按实收开票，包销商再开收据收现金，造成三方偷税； 14、地下车库、仓库、地面停车位等，对外销售时，不开发票，隐匿收入。 企业所得税方面： 1、不按规定确认销售收入，推迟实现销售，造成少缴企业所得税； 2、采取预估成本、预转成本、按计划成本结算、按比例法结算等手段增大商品房成本，造成少缴企业所得税； 3、滚动开发商品房，不按配比原则进行成本核算，人为地造成利润向后推迟，造成少缴企业所得税； 4、不合理工资列支和三项经费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税； 5、业务招待费、广告费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税； 6、向关联方销售商品房价格明显偏低未作纳税调整，造成少缴企业所得税； 7、自用房、出租房保留成本明显偏低，多结转销售成本，造成少缴企业所得税； 8、甲料直接进开发成本，再全额取得施工方发票重复入账，及非法取得假发票、虚开发票进开发成本，造成少缴企业所得税； 9、借给关联方的资金不收取利息，未作纳税调整，造成少缴企业所得税； 10、将开发期的利息入“财务费用”，多转当期成本； 11、前面营业税方面的问题中有关企业所得税的问题，如：1、3、7、11、14点。 个人所得税方面： 1、发放工资、奖金，支付集资利息，未按规定代扣代缴个人所得税； 2、股东分红或利润分配增加股东个人投资额，未按规定代扣代缴个人所得税； 3、为职工个人购买商业保险，未按规定代扣代缴个人所得税； 4、在福利费、工会经费等科目中支付给个人的应税项目，未按规定代扣代缴个人所得税； 5、公司管理人员在两处以上取得收入，未按规定合并申报； 6、员工的旅游费未并计个人收入按规定代扣代缴个人所得税； 7、在“应付工资”等科目为员工支付个人所得税，未按含税金额计算。 其他小税种方面： 1、建筑安装合同、租赁合同、广告合同、设计合同、保险合同、银行借款合同未按规定申报缴纳印花税； 2、实收资本、资本公积未缴少缴印花税； 3、取得土地使用权，在开发期未按规定及时申报缴纳城镇土地使用税； 4、公司自用房及出租房租金收