2014年版物业管理实务计算题公式.docVIP

2014年版物业管理实务（自己做的，不保证100%正确，请大家一起来纠错） 第十四章 物业项目管理权交接 1.物业管理权移交的主体有哪些？ 答：物业管理权移交主体有:1.物业所有人。2.原物业服务企业。3.新物业服务企业。4.其他移交参与人。 2.简述物业管理权移交工作的程序？ 答：物业管理权移交工作程序：1.成立接收小组。2.召开工作会议。3.以书面形式将移交的有关情况在物业管理区域内公示。4.移交工作开始时，双方应签订物业移交协议。5.移交工作中，双方移交人员认真做好清单和运行实验记录。6.协商一些存在问题的解决方法。 3.简述物业管理权移交的内容？ 答：物业管理权移交内容：（一）物业资料。1.物业产权资料、2.业主资料包括：（1）业主入住资料:入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片。（2）房屋装修资料：装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。（3）业主专有部分维修及特约服务记录等。 3.管理资料。4.财务资料。5.合同协议书。6.人事档案资料。7.其他需要移交的资料。 （二）物业共用部位及共用设施设备管理工作的移交1）房屋建筑工程共用部位及共用设施设备。2）共用配套设施3）物业管理用房 （三）人、财、物的交接形式 4.物业项目管理退出的方式有哪些？ 答：1.前期物业服务合同到期后，供需双方不再续订物业服务合同。2.履约期间供需双方协商终止合同3.非正式退出。 5.物业项目管理退出的原因有哪些？ 答：物业项目管理退出原因有： 1.因政策方面等外部原因引起的物业项目管理退出 （1）物业管理服务收费价格机制不合理 （2）物业服务企业承担的社会责任过重 （3）部分垄断职能部门不作为给物业管理企业带来的负担。 2.因物业服务企业自身原因导致物业项目管理退出 （1）缺乏经营风险的有效评估（2）缺乏诚信。（3）企业自身包袱过重，无力旅行物业服务合同。 3.因开发建设单位原因导致物业项目退出 （1）前期承诺不兑现。（2）遗留问题未解决。 4.因业主原因导致物业项目管理退出 （1）业主消费意识差。（2）业主对于物业管理的政策存在偏颇，与物业服务企业无法就某些问题达成一致。 6.简述物业项目管理退出中的交接问题及成因？ 答：物业项目管理退出中交接存在的问题：1.交接主体的问题。2.财务清算问题。3.责任履行问题。4.交接确认问题。5.物业服务企业自身问题。 物业项目管理退出中交接存在问题的成因分析：1.业主大会主体缺失。2.物业服务企业诚信缺失。 7.简述物业项目管理退出的程序？ 答：1.退出预警报告，发挥物业管理社区联席会议和行业调解机制。2.退出方案拟定及实施。3.退出后遗留问题的处理原则确定，商定处理原则。 8.物业管理退出的注意事项（1）退出的义务（坚持诚信守法原则，履行退出程序和相应职责，协调遗留问题，做好新旧物业衔接，保持项目的连续性）（2）退出的纠纷协调（①未收物业费，可委托新公司收取签收协议或自行委托②业委会对账目有异议，聘请专业审计并公布审计结果③不同意见可让街道级社居委协调，无效通过司法途径解决 1.房屋完好率、危房率 房屋完好率=完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积×100% 房屋总建筑面积 危房率=危险房屋的建筑面积×100% 房屋总建筑面积 设备完好率=完好设施设备数量 ×100% 全部设施设备总数量 满意度指数=∑（各分值X各分值对应抽样户数）/抽样总户数 定量分析法：管理职位定编：比例定员F/M（F指员工或顾客数量M指定员标准比例） 秩序员定编：岗位定员：∑（Ｍ*Ｓ*Ｎ）＊Ｅ（Ｍ一个岗位定员标准S为班次N同类岗位数量E为轮休系数 保洁定编：比例定编：F/M（F指建筑面积M指定员标准比例） 物业服务费：酬金制：（所有支出项+税+管理酬金）/面积=收入/面积=管理费标准 包干制：（所有支出项+税+合理利润）/面积=收入/面积=管理费标准 电梯系统电费：电梯、照明、通风等电费=数量*功率*30*每天使用时间（小时）*电价 公共照明电费=功率*30*每天使用时间（小时）的总和*电价 变压器的电费=（基本电费+超基本的实际电量）*单价=功率*单价*24小时*30天 消防水泵、送排油烟机=数量*功率*单价*2.5小时/3月 中央控制室电费=所有电器功率*30天*每天实际工作时间*单价 供水泵电费=泵的功率*数量*30天*每天实际工作时间*单价 泳池电费=循环系统功率*30天*每天实际工作时间*单价 绿化水费=面积*每天浇水渗透土壤厘米数*50%*每月浇水天数*单价 清洁用水=估算每天用水量*30天*单价 泳池用水=容量*3次（每年换水3次）/12月*单价 小区景观用水=每天耗用水量*30天*单价 绩效指标评价方