2015物业管理师考试用书电子版.docVIP

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2015物业管理师考试用书电子版2014年物业管理师考试真题、模拟题尽收其中,诸多业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美解析一网打尽!物业管理师考试历年考试真题:/ejORs7 更多精品备考资料及资讯好学-物业管理师考试交流群:307230424(入群即送一套白金课程,备考资料,历年真题)   (一)业主相互之间的关系   业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体,物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己房屋的专有部分行使所有权,离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备等共有部分,也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的区分所有关系,多个业主之间形成了共同利益和共同事务。《条例》在业主大会制度的设计时,充分考虑既尊重单个业主意愿,又维护全体业主的共同利益。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定,包括管理规约等,视为全体业主的共同决定,对全体业主具有约束力。通过这些规定,保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时,同样应当承当相应的义务。《条例》明确规定,业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度,执行业主大会的决定,按时交纳物业服务费用等等。   (二)物业服务企业和业主之间的关系   物业服务企业,是依照公司法设立的,自主经营、独立核算,独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业服务企业地位平等,双方通过签订物业服务合同,形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系,是一种民事行为。民事行为最基本的原则,就在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等,说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿,表现在两方面:一方面,业主是否选聘物业服务企业管理自己的物业,选聘哪一家物业服务企业实施物业管理,都由业主、业主大会自行决定,同样,物业服务企业是否接受业主的选聘,也由物业服务企业自己决定,这说明了双方签订合同的自愿;另一方面,对于合同内容的确定,比如物业服务企业要提供哪些服务,服务到什么标准,业主要交纳多少物业服务费用,同样出于双方当事人的自愿,相关主体不同意就不要签合同,签了合同就意味着接受合同的内容,同时也接受了合同的约束。   (三)建设单位与业主以及物业服务企业之间的关系   建设单位在没有销售完商品房之前,拥有待销售房屋的产权,本身也是业主。与其他的销售行为不同,商品房销售是一个逐渐的过程,不可能等到建设单位销售完所有房屋,购房人全部人住,成立业主大会以后,才来选聘物业服务企业实施物业管理服务。业主大会成立之前的物业管理服务,也就是前期物业服务,客观上只能由建设单位选聘的物业服务企业来实施。《条例》规定,前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订,但是在前期物业管理阶段,物业服务企业提供服务的对象不仅是建设单位,主要还是物业买受人,这就存在合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是分离的现象。为了解决这个问题,《条例》要求,物业买受人在与开发建设单位签订的房屋买卖合同中,必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内容,以明确规范购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务,实际上是建立在三个契约基础之上:一是建设单位与物业买受人签订的包含前期物业服务内容的房屋买卖合同;二是建设单位制定并由物业买受人签署的临时管理规约;三是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。根据《条例》,开发建设单位在物业管理活动中,应当履行以下十项义务:(1)签订前期物业服务合同;(2)制定临时管理规约并向物业买受人明示;(3)通过招投标的方式选聘住宅物业的前期物业服务企业;(4)提供必要的物业管理用房;(5)不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备的所有权和使用权;(6)与物业服务企业办理承接查验手续;(7)移交物业管理资料;(8)承担物业的保修责任;(9)承担未售出或未交付房屋的物业服务费;(10)参与筹建业主大会。   (四)市政公用单位与业主以及物业服务企业之间的关系   供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位是企业,它们向业主提供产品和服务,业主交纳有关费用,因此,它们之间也是一种合同关系,各自承担相应的权利义务。但是,这些市政公用单位与物业服务企业之间并没有这种合同关系,这些单位没有向物业服务企业收取应当由业主负担的有关费用的权利,物业服务企业也没有相应的交费义务。如果市政公用单位委托物业服务企业向业主收取有关费用,双方应当签订委托合同,确立委托关系,物业服务企业可以按委托合同的约定代

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