房地产估价市场法运用.pdf

□财会月刊 全国优秀经济期刊 · 房地产估价市场法的运用 于新颖 （辽宁金融职业学院 沈阳 110122） 【摘要】运用市场法对房地产进行估价，需要搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基准等，市场法是科学性与估价 经验要求较高的一种房地产估价方法，本文对运用市场法进行房地产估价的步骤作了简单介绍。 【关键词】市场法 交易实例 可比实例 比较基准 因素调整 市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地 或能够修正为正常价格。 产进行比较，对类似房地产的成交价格做适当的修正和调整， 选择中要注意几种不可比的情况：不同地域；成交价格调 以此求取估价对象的客观合理价值的方法。 整幅度超过了30% ；用途不同；交易时间超过2年；权利性质不 有人认为市场法是最简单、最容易操作的一种方法。很多 同；规模档次不相当；交易类型与估价目的不吻合。 估价公司都有标准的市场法估价报告格式范本，即所谓的报 可比实例的数量不是越多越好，一般应在3个以上（含3 告模板，一些估价人员在评估时走捷径，对报告模板进行简单 个）10个以下（含10个）。 的增加和删改后就能快速地完成一宗报告的撰写。这种做法 三、建立可比基准 严重违背了市场法的科学性，也损坏了评估的信誉。事实上， 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处 市场法的运用需要注重可比实例的质量，需要建立比较基准， 理，使它们与估价对象之间的口径一致、相互可比，并统一到 需要比较多种价值影响因素，所以市场法是房地产估价三大 估价对象的价值内涵上来，为后续的成交价格修正与调整建 基本方法中难度最大的一种。运用市场法估价，通常包括以下 立一个共同的比较基础。建立价格可比基础包括：统一房地产 步骤：搜集交易实例→选取比准实例→建立价格比较修正的 范围，统一为现房价格，统一付款方式，统一采用单价，统一币 基础→交易情况修正→交易日期修正→房地产状况修正→综 种和货币单位，统一面积内涵，统一面积单位。 合求取比准价格。评估时每个步骤都要认真细致，这样才能得 一些估价人员不进行比较基准的建立，他们对各可比实 出客观合理的估价结果。 例不认真细致地查勘、分析、比较，随意对各种因素进行修正 一、搜集交易实例 （调整），因此估价作业“效率”高，但同时也加大了评估风险。 运用市场法估价需要拥有大量的交易实例，只有这样才 目前估价实务中建立比较基准的关键点在于统一房地产范围 能把握正常的市场价格行情，选择出符合要求的可比实例，保 和统一为现房价格。 障根据可比实例评估出的估价对象价值精准合理。因此，估价 1. 统一房地产范围。某些估价对象，有时难以直接选取 人员应当尽力搜集较多的交易实例。需要搜集的内容一般包 到与其范围完全相同的房地产的交易实例，只能选择“主干” 括：交易实例房地产的基本状况、成交价格、成交日期、付款方 相同的房地产的交易实例。这种情况在实际估价中有以下三 式、交易时的状态、交易双方及交易目的。上述内容应针对不 类：一是房地产实物范围不同；二是含有非房地产成份；三是 同房地产的类型，制作成统一的房地产交易实例调查表，避免 带有债权债务的房地产。第一种情况下，要将可比实例房地产 重要事项的重复和遗漏。 范围统一到估价对象房地产范围，补充可比实例房地产缺少 二、选取可比实例 的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例 虽然交易实例可能较多，但针对某一具体的估价对象、估 的价格进行加减。第二种情况下，要将可比实例房地产范围统 价目的和估价时点，有些交易实例并不适用，需要从中加以选 一到“纯粹”的房地产范围，将含有非房地产成份的房地产价 择，作为可比实例。