物业经营管理..docVIP

物业经营管理 第一章 物业经营管理概述 第一节：物业经营管理的概念 1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 2、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。主要包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称为租客或承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级 甲级：优越、优良、超过（重点字） 乙级：良好、良好、达到（重点字） 丙级：年限较长、不能满足（重点字） 4、零售商业物业分为6大类 1）区域购物中心：规模巨大、10㎡以上、商业服务半径200km 2) 市级购物中心：3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。 3）地区购物商场：1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业额1—5亿元、中型百货公司往往是主要租户。 4）居住区商场 5）邻里服务性商店 6）特色商店 5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性 复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上 6、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿 命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基 础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构 背后的投资者 7、物业管理企业：管理型（处于总包位置）、专业型、综合型 第二节：物业经营管理的层次与工作内容 1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。其中前两个以运行管理为主，后两个以策略性管理为主。 2、物业经营管理中的战略性工作 1） 确定战略 2） 确定标准 3） 构建信息基础 4） 决策分析：投资决策两个关键因素：预期收益和风险水平 5） 进行资产组合： A: 资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险 B: 如果两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案 C: 在任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合 D: 不要把鸡蛋放在一个篮子里 E: 在合适的选择下，整体风险应该尽可能低 第二章 房地产投资及其区位选择 第一节：房地产投资 1、 房地产投资分为直接投资和间接投资 1） 直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资） 2） 间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资部直接参与房地产经营管理工作（包括：房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券） 2、 房地产投资的特性： 位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的一个特性 1） 寿命周期长：自然寿命一般要比经济寿命长得多，房地产的经济 寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年） 2） 适应性（一般较差） 3） 各异性 4） 政策影响性 5） 专业管理依赖性 6） 相互影响性 3、房地产投资之利 1）相对较高的收益水平 2）能够得到税收方面的好处 3）易于获得金融机构的支持 4）能抵消通货膨胀的影响 5）提高投资者的资信等级 4、房地产投资弊 1）流动性差 2）投资数额巨大 3）投资回收期较长 4）需要专门是知识和经验 第二节：房地产投资的风险 1、房地产投资面临的系统风险： （1）通货膨胀风险（购买力风险） （2）市场供求风险（市场供求关系变化导致的） （3）周期风险（市场周期波动导致的） （4）变现风险（商品现金折价资金损失） （5）利率风险 （6）政策风险 （7）政治风险 （8）或然损失风险（火灾、风灾等偶发自然灾害） 第三节：房地产投资的区位选择 1、房地产投资的三要素:区位，区位，还是区位 1、影响写字楼项目区位选择的因素 1）与其他商业设施接近的程度 2）周围土地利用情况和环境 3）易接近性 第三章 房地产投资的技术分析 第一节：投资分析的基本概念 1.现金流量：在房地产投资分析中，某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入 2.净现金流量：现金流出与现金流入之差 3.有效毛收入=潜