产权式商铺相关法律问题初探(转).docVIP

产权式商铺相关法律问题初探（转）随着改革开放的进一步推进，市场经济发展如火如荼，中国的房地产业经过十几年的探索，逐步成为了国民经济的支柱之一。一方面是商品住宅市场的竞争日趋白热化，房地产开发商的资金链越拉越紧；一方面是老百姓手头有了些“闲钱”，截至2008年，全国居民存款余额已达21.79亿元，个人投资者急需寻求理财投资方式，产权式商业房产就在这样的背景下迅速发展起来。2002年，产权式商业房产在深圳、厦门、北京、上海等发达城市流行，2003年迅速扩展到国内其他省会城市。〔1〕在这股产权式房产发展的热潮中，产权式商铺和产权式酒店是其中两种较为常见的形式。因此，探讨产权式商铺相关法律问题，无疑具有重大的现实意义。一、产权式商铺概述（一）产权式商铺的概念产权式商铺最早出现于20世纪70年代的欧美发达国家，近年来出现于我国各大城市，并在各类媒体上被炒得沸沸扬扬，引发广泛的舆论热潮。有人对其高度评价：“投资小、风险低、回报高”，甚至认为产权式商铺是“以稳妥的方式视线个人资金的资本化扩张”〔2〕；也有人持相反看法，将产权式商铺斥为开发商、融资圈钱、转嫁风险的阴谋，认为产权式商铺是变相的“售后包租”，应予严厉禁止。产权式商铺到底是“福”还是“祸？大多数相关学者认为，产权式商铺是一种所有权与经营权完全分离的房地产产品形式。常见的形式是房地产开发商将其开发的大型商厦自主分割为许多小单元出售给投资者。在产权式商铺的经营模式中，投资者分散取得被分割单元的所有权，但在约定期限内必须将其所有的分割单元交由开发商或管理公司（指开发商自己或第三方公司，后文所称“管理公司”同此处）包租或委托其进行统一经营管理，而并无自由经营或管理的权利。一般情况下，这些被分割出售的小单元之间并无墙隔离，开发商或管理公司为确保租赁收益，会在要求投资者不得提前解除合同的前提下，将商厦整体转租给某一具备经济实力的承租商。（二）产权式商铺经营模式形成的原因房地产开发商之所以要将大型商厦分割成众多小单元进行出售，其目的在于以最小的投资成本、最低的投资风险，谋求最大的投资回报。随着现代社会经济规模的持续增长与消费规模的不断扩大，现代大型商厦的出现已是势之必至，但其开发动辄需要上亿甚至十几个亿，而在我国，房地产开发商投入到某一个房地产项目的自有资金常常仅为5％左右，开发商承担着巨大的融资压力。房地产开发商在建成一个产权式商铺项目后，若在营销方式上只租不卖，大约要十几年甚至更长的成本回收期。在如此长的期间内，开发商要抵御政策规划变动、经营失败、经济危机、楼市贬值等种种风险。房地产开发商将大型商厦分割成若干较小单元，以相对较小的资金投入需求来吸引众多中小投资者，使自己获得较高的整体利润，又达到了快速回笼资金的目的。更重要的是，房地产开发商无论是自营还是交由管理公司经营，自己仅仅是代管，无须承担市场风险。如此一举三得的效益，使得房地产开发商对产权式商铺这一房产开发模式“情有独钟”。同时，开发商引入了经营公司后，作为开发商与购房公司的桥梁，开发商与承租商便在法律上分割开来，成功实现了对售后包租禁止性规定的规避。二、产权式商铺发展的现状考察与法律困境如上所述，产权式商铺的产生是与现代社会的发展紧密呼应的，有其深刻的现实合理性，但其发展之路却并非尽善尽美，由于缺乏必要的制度环境与技术支持，产权式商铺的发展现状更多的呈现为理论认识上歧义纷呈、现实操作上杂乱无章的整体混乱局面。这突出的表现于以下几个方面：（一）产权式商铺法律关系现状的分析产权式商铺中存在两种较为基本的法律关系：房地产开发商与投资者间的法律关系、投资者与管理公司间的法律关系。对产权式商铺的认识基础端赖于对以上两种法律关系的基本把握，但就目前来看，对此两种基本关系的把握仍是仁者见仁、智者见智，分歧大于共识，以下笔者试细述之。1.房地产开发商与投资者之间的法律关系（1）买卖合同法律关系房地产开发商与投资者签订《商品房买卖合同》，双方即形成买卖合同法律关系。房地产开发商负有依约向投资者交付商铺的义务，而投资者则应按期如数支付房款。但根据我国有关法律法规的规定，开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房。〔3〕在许多地方，单独分割的商铺不能在房产登记管理部门办理产权证，投资者无法真正取得产权式商铺的所有权。从该意义上讲，这类《商品房买卖合同》中被分割的产权式商铺空间并不具备买卖合同标的物的条件。（2）担保法律关系房地产开发商为了将房价抬高，吸取更多的资金，往往会承诺投资者固定的回报率，某些投资者认为，开发商对投资者将来可取得的利润收入提供了某种“担保”。但是，严格说来，房地产开发商的这种固定回报承诺并不属于严格法律意义上的担保。根据我国的担保法律制度，无论是人保还是财保都是旨在实