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Focus Discuss CHINA PROPERTY MANAGEMENT 住宅区地下车位的 权利归属探讨 文/陈 健 一、目前住宅区汽车车库（位） （1）通过购买取得“使用权”。开 得转让的规定，未分摊面积的各项 的建设使用与权利归属观点 发建设单位在房屋销售时，有的采 公共设施属于房地产项目的一部分， 1、住宅区车位 （库）建设存在 取合同（协议）方式销售地下车位的 地下车位无产权登记，不能买卖，其 的基本形态。 使用权 （无产权证），由于供需、区 所有权属于全体业主。 （1）与房屋本体结构相连的底 位等因素，价格差别较大，双方协商 （2）地下车位归开发建设单位 层架空、地下或半地下车位（库）。房 使用权年限不等，双方售买协议约 所有，可以单独销售。主要理由：一 屋底层架空层车库，指在地表与一 定数年至数十年不等。我国现行房 是地下车位建设费用没有摊入房屋 楼房屋之间建造的，四周无围合，呈 地产法律一是无地下车位使用权的 销售面积，可以单独销售；如果将车 开放状态分割成的车位。地下车位， 规定；二是违反了我国《合同法》关 位成本摊入房屋销售面积，会形成 指在房屋或土地地面以下开发建设 于限定定期租赁不得超过20年的规 “捆绑式”消费，使不需要车位的购 的地下层空间中设定的停车位。其 定 （超过的期限将视为无效期限）， 房人强制分摊车位建设费用，引起 中既有按规定建设的人防设施，也 其买卖做法实质仍属租赁关系。 房价上涨。二是开发建设单位首先 有人防建设指标以外，采取利用地 （2）租赁方式使用。一般交由物 是房地产项目权利的主体，也是地 下空间，建设用于停车的部分。 业管理企业统一管理，停放车辆按 下车位的投资主体，国家法律目前 （2）独立于房屋结构本体以外 期（次）支付停车费。地面临时停车 没有禁止地下车位买卖，购房人购 的地上的停车库（位）。主要有三种 位，人防工程用作车位部分，实行有 房时，也没有合同约定购买车位，车 类型： 偿使用，收益或用于人防工程维护， 库（位）应由开发建设单位所有。三 A.地面之上建造的独立车库， 或补贴物业服务费用不足等。 是城市土地资源供给少，国家鼓励 可以按房地产交易规定转让、租赁 在权利归属未确定的前提下， 利用地下空间，“谁投资，谁所有，谁 等。 物业管理公司所收各种名目的车辆 受益，谁维护”，开发建设单位可以 B.经批准的经营性停车设施， 费用中，其构成实质包括两部分，一 通过转让、租赁等方式获得收益。 收益归投资者所有。该类设施明确 部分是车位（库）设施占用费（折旧、 4、在判断地下车位产权归属理 经营性停车位的土地使用权面积， 收益等），一部分是车辆管理服务 论上不同的几种观点。 计算建筑容积率，依法独立办理房 费。 （1）合同确定。由开发建设单位 地产权的初始登记和转移登记，权 3、地下车位使用权利归属不同 与购房人在房屋买卖合同中约定， 属归房地产权利人。 的主要观点。 依合同约定确定其产权归属。 C.地面临时停车位，由开发建 （1