转型期房地产企业的发展策略.pdfVIP

【世联楼市新评】（2011 ）之四十二 转型期房地产企业的发展策略 2011-08-10 面对炙手可热的房地产市场，中央政府采取了一系列降温措施，使房价过快上涨的势头得到明显遏制。 本轮调控时间之久，力度之大，前所未有，且更加注重诸如保障房等长期住房制度的建设。世联地产研究 认为，未来房地产市场将进入由商品房和保障房共同主导的转型期。为了应对调控的不确定性和企业未来 的扩张，越来越多的品牌开发商开始根据自身情况进行着战略方面的调整，这种调整既显示出传统模式下 开发商发展策略的共性，也开始出现差异化的特征。 城市布局的扩大化：二、三线城市成为主战场 随着房地产行业调控的深入和持续，一方面，一线城市受政策影响，房地产市场的疲态表现越来越明 显，成交量和成交价格均双双回落；另一方面，长年累月大规模的持续开发，一线城市的土地供应日趋减 少，土地价格高企，拿地越来越困难，开发成本也越来越高，投资回报减少。在这种情况下，布局二三线 城市成为品牌开发商的一个重要战略选择。一线城市遭遇政策严厉调控的情况下，今年上半年全国商品房 成交量不降反升，毫无疑问是得益于大量二三线城市的崛起。今年上半年中国房地产市场的重心明显转移 到二三线城市。2011 年上半年，一线城市房地产销售面积只占市场份额的4.6％，二三线城市分别占到了 市场份额的30.2％和65.2％。恒大地产公布的2011年上半年数据中显示上半年公司累计合约销售额423.2 亿元，其中一线城市占比仅为5.9%；二线和三线城市占比分别为63.8%和30.3%。 据世联不完全统计，目前全国至少已有21 个城市吸引了超过10 家TOP50 品牌开发商进驻（见表1）。 万达2011 年计划在国内范围内新增 17 座万达广场，将万达广场的总数量增加至 59 座，其中大部分为二 三线城市，如唐山、廊坊、抚顺、洛阳、无锡等地。恒大地产一直致力于推动中国城市化进程，现已全国 60 多个主要城市拥有大型房地产项目100 多个。 表1 品牌开发商进驻城市统计 城市 品牌开发商数量 城市 品牌开发商数量 城市 品牌开发商数量 北京 28 上海 27 佛山 21 天津 21 南京 14 武汉 12 太原 11 杭州 22 长沙 10 沈阳 21 苏州 15 成都 20 大连 11 无锡 12 重庆 17 长春 13 广州 17 青岛 11 西安 12 深圳 13 济南 15 数据来源：世联数据平台 本表中“品牌开发商”是指2011 上半年销售金额排名前50 的开发商 世联地产研究认为，开发商转战二三线城市的原因有二：一是二三线城市仍有较大的开发空间，可持 续盈利有保障；二是一二线城市受限购等政策影响严重，而三线城市受政策影响相对较小。几乎所有的品 牌开发商从去年就开始增大二三线城市的土地储备，以减少调控对业绩带来的波动性影响。 融资渠道的多样化：信托、海外发债等融资方式快速发展 在紧缩的货币政策和严厉的房地产行业调控背景下，银行借贷与资本市场（IPO、增发、配股）等常 规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍。从今年的统计数据来看，2011 年开发企业资金来源中，银 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路深圳发展银行大厦13 层 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联楼市新评】（2011 ）之四十二 行贷款同比增速不到 10％，较201