(2015年咸宁购房置业必看贴)咸宁买房的五大误区,你占了几个.doc

（2015年咸宁必看贴咸宁买房的五大误区 买房子是人生的大事，也是家庭生活的最主要开支之一。不时有一些亲戚朋友我咨询买房的，结合自己的看法，供考虑在咸宁买房的人参考。 误区一买私人房，不买商品房 理由如下：这种房子本质上属于违章建筑，不可能有房产证和土地证。尽管一套房总价看起来确实很便宜，但是其本质上就相当于一次性交租金。用这些钱去做投资理财，一年可以有几千元的利息收益，完全可以用来租房。另外，这样的房子属于违章建筑，如果要拆除，是没有任何补偿的，将来也转手也很困难。 有人问，小产权房（注：指在村集体土地上建的房子）、单位集资房，能不能买呢？咸宁有一些小产权房，但是再便宜不能买，根本就得不到法律保护，今后交易很困难。即使今后拆迁，拆迁补偿款只会给村民，而跟你没有关系。 而单位集资房，可以买。只不过买单位集资房，也有风险和不足。一是能否顺利拿到现房？是否会出现烂尾房？这个不好说，除非是现房。二是单位集资房，顾名思义，基本上就是某个单位的小区，至少住在小区的人很多都是一个单位的，往往这些人都很有优越感，邻居之间相处一起来未必让人感觉舒服。而普通的商品房楼盘，都是由陌生人形成，反而容易找到一些有共同话题的人，尤其是有小孩的家庭，对此会有切身的体会。（本文结尾附件中有专题报道，有兴趣的自己看看） 误区二买楼梯房，不买电梯房 是买房比较重要的一个。 一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在85～90%，小高层得房率约80～85%，高层一般在75～80%得房率太低，不实惠；太高，不方便。得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。 得房率在80%左右比较合适，宽敞分摊的面积也不会太多，比较实惠。 误区三买新房，不买二手房。 经常有不同城市的朋友问我卖房的问题，我一般都建议他，理性的购房选择，应该是同时将新房和二手房都纳入考虑范围。 很多人买房都喜欢买新房，而不喜欢二手房，主要理由无非以下几点： 1、买新房有面子； 2、新房没有住过； 3、可以装修成自己喜欢的风格； 4、新房没有房屋产权抵押、一房二卖、户口迁入等可能出现的纠纷。 对于上述第一种理由（买新房讲面子）的购房者，纯属个人消费偏好，不在本文的讨论范围之内。有钱买，随便买。 如果想买到实惠的房子，就要用心淘一淘。一般来说，新房的价格体系相对比较稳定，尤其是避免已经购房的老业主闹事，开发商往往不愿意也不敢公开将房价大幅下降。而二手房的价格取决于房主本人是否诚心卖房或者是否急着用钱，往往有一些捡便宜的机会。 本人不是做二手房的，但是陪朋友看过一些二手房。考虑到有些人对二手房有一些偏见，我简单说一下买二手房的优点、可能面临的问题、风险和税费等，详见本文后面的附件部分。 误区，。 房子大，自然气派，住起来舒服，但房子不是越大越好。买房子，应该根据家庭经济状况、家庭人口、家庭生命周期来选择。 一是买房不必追求一步到位，对一般的咸宁家庭来说，90-130平米面积的房子比较合适。（土豪随意，可直接略过。） 户型面积过大，总价必然高，将来如果换房子转卖时，溢价空间比较小，即使要出租，也不如中等面积的房子好出租。这一点如果你想验证一下，到二手中介门店去问一下，就知道了，大户型不好卖。另外，如果家庭人口不多，房子相对太大，不利于养生。 误区五现在不买房，房价跌。 朋友又问我，现在买房合不合适？是否再等两年，等房价继续跌后再买?我的建议是，今年是比较合适的一个时机。为什么这么说？ 1、从全国范围来看，咸宁的房价水平属于很低的。我去过全国很多省份的大中小城市，跟咸宁同类型的四五线城市中，咸宁的房价的确是够低的，且不说浙江、广东、江苏等地，即使江西、安徽、河南的很多城市以及湖北的黄冈、孝感、荆州、荆门等地级市，基本上都比咸宁的房价高出一截，其实当地的工资水平跟咸宁也差不多。衡量一个地方的房价高不高，有一个国际通行的指标——房价收入比（房屋总价与家庭年收入的比值，发达国家约3-6倍，中国一般7-12倍）。我通常简单的对比，家庭月收入在当地能否买得起一平米？比如说，北京的五环房价3万元/平米，一对年轻夫妻的月收入要达到3万元以上才有可能买房。在咸宁，一对年轻夫妻一个月收入达到3000-4000元，买房压力就不大。 2、别以为咸宁的开发商都很赚钱，别指望开发商都亏血本卖房子。一般框架结构的房屋建造成本 1800-2200元/平米左右（注：农村的自建房多为砖混结构，每平米造价约为1000元，但建筑质量远不如质量有保障的商品房），加上土地款折算的楼面地价（400-800元/平米），还加上财务成本（利息，按300-500元/平米算）、人工、管理成本以及营业税、所得税、土地增值税等约68种相关税费，保守估计单价最少要2800-3000元才能保本。 3、咸宁房地产市场供过于求是不争的事实。从前面的房价