第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施.pptVIP

第七章 房屋及设施设备管理 第一节 房屋及设施设备管理概述 第二节 房屋及设施设备维修养护 计划与实施 第三节 共用设施设备的运行管理 第四节 房屋及共用设施设备维护 管理项目的外包控制 第五节 几种典型设施设备的管理 第一节 房屋及设施设备管理概述 一、房屋及设施设备的种类和组成部分 二、房屋及设施设备管理的基本要求 三、房屋及设施设备管理的内容与方法 一、房屋及设施设备的种类和组成部分 二、房屋及设施设备管理的基本要求 （一）基本要求 （二）评价参考主要指标 房屋及设施设备评价参考的主要指标包括：房屋完好率、危房率和设施设备完好率。 房屋的完损等级分为5类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。 三、房屋及设施设备管理的内容与方法 （一）使用管理 （二）维修保养 （三）安全管理 （四）技术档案资料管理 （五）采购和零备件管理 （六）工量具和维修设备的管理 （七）外包管理 （八）技术支持 技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。 第二节 房屋及设施设备维修 养护计划与实施 一、房屋及设施设备维修养护计划的制定 二、房屋及设施设备维修养护计划的实施 一、房屋及设施设备维修养护计划的制定 （一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本 方法 1、维修养护的方式与类别 （1）维修方式 1）预防性维修 预防性维修是一种主动的具有预防作 用的维修策略，是物业管理应提倡的主要 维修养护方式。 预防性维修主要有：计划性预防性维 修、状态监测下的预防性维修、改善性的 预防性维修。 2）事后维修 3）紧急抢修 （2）修理类别 （3）修理周期和修理周期结构 1）修理周期 对已在使用的设施设备来说，修理周期是指 两次相邻大修之间的间隔时间；对新设备来说， 修理周期是指从开始使用到第一次大修之间的间 隔时间。 2）修理间隔期 修理间隔期是指相邻计划修理之间的工作时 间。 2、维修养护计划的种类 （1）按时间进度编制的计划：年度、季度、月度 （2）按修理类别编制的计划：房屋维修、空调系 统、消防系统等 3、维修养护计划的编制依据 4、编制维修养护计划应考虑的问题 5、维修养护计划的编制 6、维修养护计划的内容 二、房屋及设施设备维修养护计划的实施 （一）修前预检 （二）修前资料准备 （三）修前工艺准备 （四）其他准备 （五）组织实施 要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制一下几个因素： 1、质量的控制 2、进度的控制 3、成本的控制 （六）验收和存档 第三节 共用设施设备的运行管理 一、制订合理的运行计划 二、配备合格的运行管理人员 三、提供良好的工作环境 四、建立健全必要的规章制度 五、设施设备的状态管理 六、节能管理 一、制订合理的运行计划 制订的合理使用计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容。 二、配备合格的运行管理人员 三、提供良好的工作环境 四、建立健全必要的规章制度 （1）实行定人、定机和凭证操作设备制度。 （2）对于连续运行的设施设备，可在运行 中实行交接班制度和值班巡视记录制 度。 （3）操作人员必须遵守设施设备的操作和 运行规程。 五、设施设备的状态管理 （一）设备的检查 通常分为日常检查和定期检查。 （二）设备的状态监测 通常采用的方法主要有：直接检测、绝 缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄 漏检测、裂纹检测、腐蚀检测。 （三）定期预防性试验 （四）设备故障诊断技术 六、节能管理 （一）采用管理手段节能降耗 采用管理手段节能降耗的具体措施有： （1）落实组织和管理体系。 （2）加强节能宣传和培训，树立节能意识。 （3）建立能源消耗的计划和考核制度。 （4）在运行规律上，尽量安排设备能够连续、 满载开动使用。 （5）调整设备运行时间，实行节能运行程序。 （6）合理设定运行参数。 （二）采用技术改造节能 第四节 房屋及共用设施设备维护 管理项目的外包控制 一、共用设施设备外包的选择 二、共用设施设备外包管理合同的签署 和外包控制 一、共用设施设备外包的选择 目前常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。 二、共用设