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浅谈房地产企业的收入确认 ?????? 收入的确认对一般的企业来说，不算什么难事，但是对于一些行业来说，通过收入的确认来进行盈余管理，是很常见的事。 一个公司可以向客户提供一项产品或服务时记录和确认销售收入，这是简单的原则。但何时记录销售收入是利润表艺术层面的一种体现。它是会计人员可以进行自行判断的重要方面，因此也是管理者必须深入理解的问题。收入确认是经常发生财务欺诈的一个舞台。 房地产公司由于项目周期较长，因此可能出现客户的款项已经全部收到，而仍未确认收入的情况，这在房地产行业是普遍存在的情况，让我们看下新会计准则对收入是如何规定的吧。 一、模糊的指导准则 （一）新会计准则对收入的确认标准解析 ? 收入的确认标准是在经济利益很可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少、而经济利益的流入能够可靠计量时才能予以确认。其中商品销售收入同时满足下列条件， 才能予以确认： 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 ； 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； 收入的金额能够可靠地计量 ； 相关的经济利益很可能流入企业； 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 （二）上市公司房地产收入确认标准 保利地产房地产收入确认方法： 房地产销售收入： 微软雅黑,sans-serif在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现 买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。 【参考资料】《保利地产09年度年报》-审计报告P27 2、万通地产收入确认方法： 本公司在同时满足下列条件时，确认商品销售收入： （1）公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方； （2）不再保留通常与商品所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； （3）收入的金额能够可靠地计量； （4）相关的经济利益很可能流入本公司； （5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 本公司的主营业务为开发、销售房地产，在工程已经竣工且经有关部门验收合格，履行了销售合同规定的主要义务，将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回，与销售房地产相关的成本能够可靠计量时确认销售房地产收入的实现。 09年度年报》P53 3、万科地产收入确认方法：销售商品收入 当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入: 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方； 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商 品实施有效控制。 房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买 方按销售合同约定交付房产的付款证明时? (通常收到销售合同首期款及已确认余 下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。 【参考资料】《万科地产09年度报告》P30 （三）小结 新会计准则以风险和报酬的转移为判断标准，此收入确认标准适用于所有行业，并没有细分房地产业、制造业、商贸业等，因此在实际操作中，根据具体的情况进行判断。 ? ? 正因为有了以上的标准，所以我们可以看到，同样是房地产上市公司的万科、保利、万通，对收入的确认方法也不尽相同，不同的确认方法反映了一个公司对风险和报酬转移的认定标准是不同的。在实务操作中，上市公司的会计政策一旦确定后，不得随意变更，对上市公司进行审计的事务所，通常会结合上市公司的会计政策，结合自己的职业判断，对此进行复核确认。 二、税法对收入的确认原则 ??? 税法从国家税收角度考虑，对收入的确认标准自然不同，我们来看国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知中的规定（即国税发[2009]31号） ? 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 ? 三、对企业管理工作的启示 对一般的非上市地产企业来说，在遵守会计准则的前提下，还要很好的解决内部激励的问题，如果严格按照新会计准则，则一个项目期，可能前2年都没有利润，对员工来说没有任何奖励，不利于发挥员工的积极性，如果不考虑风险，完全按照税法的确认标准，则