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浅谈房地产金融新政策下的房地产企业应对策略 郑泉忠 (厦门万银投资发展有限公司，福建，厦f-j，361004) 【摘要】房地产作为资金密集型行 更多的指向了遏制购房者的炒房行为。2010 目总投资的30％，二是“四证”齐全。随着国 业，对金融政策的变化有很高的敏感度，目 年4月中国银监会表示，银行不应对投机投 务院将房地产开发项目资本金比例提高到 前房地产金融政策已成为调控房地产市场 资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷 35％，商业银行相应地提高了房地产贷款自 的重要工具。在2011年政府大力加强对房款的首付款比例和利率水平。当月，国务院 有资金比例，客观上对房地产开发企业资金 地产市场调控的情况下，研究房地产金融政 亦出台具体措施，规定了贷款购买第二套住 实力提出了更高要求。而在2004至2006年 策及其未来走向无疑对房地产企业具有十 房及首套住房的家庭首付款比例及贷款利 间，银监会又陆续出台了规范房地产贷款、 分重要的意义。本文首先介绍我国房地产金 率下限。2011年以来，金融政策调控再次调紧缩房地产企业融资等的相关政策。后来虽 融政策的调整及趋势，分析这些政策调整对 整，力图通过控制资金涌入来遏制房市过快 然经历的2008年的松动，但是随着地产过 房地产企业影响，最后提出房地产企业相应 上涨，利用调控挤掉泡沫。2011年1月公布热，房价飙升，央行对于地产贷款再次收紧。 的应对策略。 的《新国八条》更是再次将地产调控提升到 2011年，随着准备金率的提高和银监会再次 【关键词】房地产金融政策；宏观调控； 政治高度，调控力度之大前所未有。 提醒商业银行地产贷款风险并公开要求商 房地产企业；应对策略 1．2使用金融政策调控的间接化 业银行减少房地产贷款，商业银行对房地产 早在20世纪90年代以后国家在制定房开发贷款的审查会更加严格，房地产开发企 2011年新年伊始，国务院常务会议确地产金融政策时已经开始注重政策的柔性 业特别是一些中小企业越来越难以获得贷 定了房地产市场八条政策措施，基本已奠定 化，采用金融政策直接调控和间接调控相结 款。 2011年度房地产调控方向，即实行信贷税费合的形式。央行在直接限制商业银行对房地 2．2开发商融资渠道受限，资金压力增 政策打击市场投机，推动保障房建设释放市 产业的信贷结构和信贷条件通过金融政策 大 场刚性需求，引导房价平稳回调，加强居民 调整对房地产市场的影响时，还通过利率政 过去，房地产开发项目资金主要来源于 基本住房保障。房地产金融是金融机构为发 策来调节货币的供应量。2011年除央行再度 四个方面：房地产开发企业自、筹资金、房地 展房地产业而开展的信用活动和提供的货 加息外，财政部也通过下发通知要求加强地 产贷款、建筑施工企业垫资和预售房款。早 币资金融通，在房地产业的发展中发挥着不 方政府债务管理等行政手段进入到房地产 在2003年121文件之后，后两者已经收到 可或缺的作用，在政府对房市调控日益加强 调控的行列中来。 了相当的限制。而2009年以后，由于房地 的情况下，中央政府与央行对与房地产发展 1．3使用金融政策工具的多样化 产贷款门槛提高，许多房地产开发企业无法 息息相关金融政策进行调整在所难免。 随着经济市场化改革，我国经济金融领 获得贷款，不少房企甚至是上市的大型房企 1我国房地产金融政策的变化趋势 域发生了巨大的变化，房地产金融政策工具 都将融资渠道转向信托，发行了大量的房地 自上世纪末开始，中央政府和央行颁布 也在向从直接调控向以间接调控为主转化， 产信托计划，因而当年开始房地产信托计划 了一系列旨在促进房地产业快速发展的房 而央行货币政策工具的选择也越来越多，如 迅猛增长。但是2011年5月，银监会已经 地产金融政策。然而，由于房地产业