浅谈房地产预售的风险分担及防范机制.pdfVIP

InPersnective 热点透视·HotSpot 中外企业家 i雨汤簟4妇I下I总第34尹甭———～’ 浅谈房地产预售的风险分担及防范机制 叶挺 (南京农业大学工学院，南京210031) 摘要：随着房地产市场化的推进，商品房预售已成为房地产开发商采用的主要形式。预售制度施行至今，利益相关 方信息不对称、利益和风险的不对等的现象频频发生。通过对商品房预售制度的风险分析，借鉴国外针对预售制度的相关 举措，采取软着陆的方式。逐步改良预售制度中的不规范的环节，进而提出相关的防范措施。 关键词：预售静3度；风险分担；防范机制 中图分类号：F299．233．5文献标识码：A 文章编号：1000—8772(2010)08-0216-02 我国房地产商品房实行预售制度已有15年的历史，自实 资金较少，成本较低可以降低房屋的相对价格，活跃了二手房 施以来，为房地产企业的投资和融资带来了极大的便利，促进 市场，平抑了二手房价格；此外，开发商有足够的周转资金同时 了国内房地产市场繁荣的同时带动了区域经济的产业集聚。但 开张几个项目。加大市场上商品房供应量，为城市化进程的顺 是预售制度也为开发商利用制度缺陷牟取社会财富创造了无 利开展提供相关的基础设施的保证。 形的条件，例如开发商为了提高房价通过“炒楼花”造成楼市 然而．商品房预售的弊端屡屡可见，不诚信的社会现象有 紧缺的假象；通过降低层高、缩小面积、变更建筑设计等侵犯 “抵押骗贷”、“烂尾房”、“重复预售”、“延期交房”等等；尤其突 购房者权益；虚假广告宣传、重复预售并“携款潜逃”等违法行 出的是开发商利用制度本身将自己承担的风险无形中转嫁到 为造成房地产市场秩序紊乱，妨碍了房地产市场健康发展。因 银行和购房者身上，同时利用信息的不对称性，增大交易的风 此，关于预售制度的存与废，已在国内市场上引起了许多学者 险成本，违背交易一般性原则。此外，消费者还存在着开发商不 的极大反响。央行在2005年出台的房地产金融报告中，提出能履约或者不能完全履约合同的风险。 “我国现阶段应取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销 二、商品房预售制度的风险 售”的政策建议。而陈泳杏(2010年)通过借鉴美国经验提出取 消商品房预售制度会导致房地产市场垄断加剧，房价上涨，国 1．商品房预售认购书的风险 民经济上涨缓慢的恶性循环。董藩(2010年)指出我国房地产 房地产开发商的认购书定金条款常常隐含着单方免责条 市场正处于供不应求状态。取消预售制度势必提高开发资金 款，这样在约定期限内出现纠纷时认购人处于劣势地位。当与 门槛．多数中小企业将被淘汰。导致短期内房地产供应量大大 开发商未能就合同条款达成一致的情况下，一旦逾期．开发商 减少甚至出现真空期．供求失衡造成房价上涨。因此．系统地 单方适用定金罚款扣除定金。倘若认购人在合同期限内因房屋 分析中国当前的预售制度．既对完善和发展房地产经济理论 质量等不再购房．开发商往往会拒绝返还定金并要求承担违约 有着重要的理论意义，也对国内房地产政策取向具有重要的 责任。如果开发商在房屋交付时仍未取得预售许可证，其合法 实践价值。本研究对现行预售制度的风险进行剖析．借鉴国外 权益的实现会面临更多风险。 先进经验，探讨中国房地产预售制度的走势和政策取向。提出 2．广告风险 相关的防范措施。 商品房预售广告是购房人的主要信息来源，但是现实中房 地产广告往往存在夸大现象。一些房地产商经常利用虚假广告 一、商品房预售制度