深圳小产权房有限合法化的政策选择.pdfVIP

肇 ’拜右 2013年第6期 深圳小产权房有限合法化的政策选择 程 浩 [摘 要]深圳小产权房又称农 民房 ，体量大、分布广、 问题 多、影响深 ，成为政府不得不认真考量 、理 性应对的一个综合性社会 问题 ，拷 问着地方政府的政策设计与行政管制能力。深圳逐步实施小产权房市场管 制 ，但现行的管制政策不足 以彻 底根 治小产权房衍生的 问题。深圳可尝试建构一套小产权房市场未来发展及 其 问题解决的政策框架，使小产权房市场从灰色、非法转向有限合法 关【键词1住房 小产权房 政府管制 管制政策 f中图分类号]D63—3 [文献标识码]A [文章编号] 1000—7326 (2013)06—0048—06 近年来，全国几乎所有大中型城市及其近郊 ，均出现集体土地上违规开发建设 、非法入市交易的小 产权房。作为城市化进程最快 、住房商品化程度最高的深圳 ．小产权房蔓延之势尤为强劲．衍生的问题 尤为突出，政府管制小产权房市场的政策导向之影响尤为显著。本文主要探讨深圳小产权房市场现状与 问题 、现行市场管制政策及其有效性 、进一步有效管制的政策选择 ，以使小产权房市场从灰色 、非法转 向 “有限合法”，即承认并保护小产权房类同保障性住房的有限产权 ．但限制其商品化流转 ． 一 、 深圳小产权房市场现状与 问题 (一)发展现状 。据深圳市国土资源和房产管理局等机构的抽样调查显示 ，深圳小产权房的数量非 常庞大，保守估算 ，小产权房总建筑面积约 占全市住房建筑总面积的一半左右。Ill深圳小产权房分布范 围比较广 ，几乎每个街道办辖区都有小产权房建成和销售 ，离市区越远 比例越高．．从笔者调研的实际情 况看 ，深圳大多数小产权房都是 以旧村改造 、城中村改造等形式 ，南当地村 (居)组织 以集体之名 ．与 开发商合作或开发商协议租用村 (居) 自留土地后开发建设并对外销售 ，也有一些小产权房是南原住 民 自发组织起来或擅 自组建队伍，违规开发建设并对外销售 。深圳新近开发的小产权房 ，一改此前房屋质 量较差 、配套设施缺乏 、物业管理不完善等弊端 ，开始了模拟商品住房开发的运作模式 ．．而且 ，在房价 居高不下 、通胀忧虑、政策限购的背景下 ，深圳小产权房市场不断升温，村 (居)民、南原村委会转制 而来的村 (居)股份公司、村 (居)十部 、来路各异 的开发商 、部分地方商业银行 、房地产市场 中介 以 及大量有住房需求的购房者 、逐利的投资者，正在逐渐合流，形成了一个庞大的既得利益集 ，并且小 }本文系国家软科学2013年度规划项 目 “集体土地制度视 角下的小产权房开发管制政策研 究”、教育部 2)【l3年度 人文社会科学研 究青年基金项 目 “小产权房开发管制政策顶层设计—— 基于土地制度与住 房政策的视 角”、深圳 市哲学 社会科学 “十二五”规划研究课题 “深圳市住房 问题研 究—— 以小产权房为视角”(125A115)的阶段性成果 。 作者简介 程 浩，深圳 大学 当代 中国政 治研 究所政治学副教授 (广东 深圳 ，518060)． — — 48—— 产权房开发早 已从村 (居)民或村 (居)委会 自建的原始阶段 ，完成 了公司化运作的升级 ，形成了完整 的产业链和利益均沾的利益格局 。冈 深圳小产权房开发建设和销售 已经从农 民个体行为，逐步演绎为当地村 (居 )集体组织的集体行 动。深圳小产权房一般是开发建设单位 白行组织队伍进行销售 ，一般不刊发媒体广告 ，更多的是通过手 机短信、口口相传 、熟人推荐或街头小传单形式招揽客户。深圳小产权房买卖合 同主要采用 《集资建房 协议》或 《合作建房合同》的形式，部分小产权房开发单位 自己制发房产证 ，不仅有开发单位 自编的房 产证号 ，同时也标上了使用年限。闭中央 电视台 《经济半小时》甚至评述 ， “小产权房在深圳 已经脱离政 府建立的商品房交易系统 ，形成 了 自己一套独立 的体系，套用一句股市的行话就是已经开始了场外交 易”， “在深圳 ，小产权房不仅在政府管理之外 ，建立了可以 自由转让的市场规则 ，同时为了保证买房人 的利益 ，在小产权房的交易过程 中，也开始引入律师作为见证”， “深圳 的小产权房市场发展到开始利用 金融工具进行销售，个别楼盘实现了小产权房交易的分期付款”， “围绕着小产权房。深圳俨然 已经形成 了一个完整的地下房地产市场 ，有人做开发 ，有人做销售