2015年第一季度广州写字楼市场分析2 .doc

2012年第一季度广州写字楼市场分析2 Property Times 广州 2012 年第一季度 写字楼租金持续上涨 ??2012 年第 1 季度广州甲级写字楼租赁成交表现活跃。体育中心商圈太古汇约 15 万平方米的优质办公面积于投放市场，它预租期间的需求量也反映在本季度的吸 纳量指标中。受此影响，第 1 季度全市甲级写字楼的吸纳量达 14.68 万平方米， 环比增长 21.4%。由于新物业以较高的租金水平面市，加上个别物业因租赁成绩 突出而抬高租金，令全市平均租金上升了 3.1 个百分点，为每月每平方米 148.9 元（23.6 美元）（图一）。 2012 年第 1 季度，广州优质商场新增了约 10.6 万平方米的商铺面积。优质物业 的入市并没有有效地刺激需求的激增，租赁市场较去年三四季度表现平淡。受外 围经济的影响，一些外来零售品牌在去年大幅扩张后本季度对业务扩张持谨慎的 态度。与此同时，新物业以较低租金入市，全市优质商场首层租金在去年第 3 季 度大幅上涨后本季度环比下滑 3.4%至每平方米每月 1,245 元（197.6 美元）。 住宅市场方面，首套房贷款利率的下调令潜在购房者看房的意愿增强。然而，在 限购政策和价格仍然高企的双重影响下，看房人数的增加并没有明显地拉动实际 成交量的上涨。2012 年 1 月至 2 月，广州商品住宅总成交 57.2 万平方米，环比 下降 18.1%。与此同时，供应量集中的区域住宅物业价格得到实质性的下调，进 一步减缓了全市住宅价格上涨的动力。2012 年前两个月，广州全市商品住宅成 交价格为每平方米 14,093 元（2,237 美元），环比上升 5.7%。 ????图一 DTZ 写字楼价格指数（2005 年至 2016 年预测） 指数(2006年第一季=100) 200 180 160 140 120 100 80 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2016F 2015F 2014F 2013F 2012F 2012 2011 写字楼租金 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 写字楼售价 1 经济概览 ?? 为确保货币政策的稳健和合理的货币供应，央行宣布从 2012 年 2 月 24 日起，下调存款类金融机构人民币存款 准备金率 0.5 个百分点。这是年内首次下调准备金率。 准备金率的下调有利于缓解银行流动性压力，增强信贷 的投放能力。 受外围经济环境影响，广州市经济增速持续放缓。2011 年全市地区生产总值达到 12,303 亿元（1,953 亿美元）， 同比增长 11.0%，增速较去年下降 2.0 个百分点（表一）。 进入 2012 年，经济增长态势仍然偏弱，尤其工业生产 形势较为严峻。2012 年前两个月，全市完成规模以上 工业总产值 2,060 亿元（327 亿元），同比增长 2.5%， 增速比去年同期回落 12.5 个百分点（表一）。 尽管如此，一些主要经济指标仍能保持稳步增长的态势。 统计数据显示，2012 年 1 月至 2 月房地产开发投资 126.2 亿元（20.0 亿美元），同比增长 38.6%。房地产 逆势大幅增长拉动了全市固定资产投资同比增长 6.7%， 达到 293 亿元（46.5 亿美元）（表一）。 外资投资持续稳步增长。2012 年 1 月份，全市外商直 接投资实际使用金额 3.2 亿美元，同比增长 23.9%，增 幅较上年同期（6.9%）提高 17.0 个百分点。此外，消 费品市场保持活跃，2012 年前两个月实现社会消费品 零售总额 902 亿元（143.2 亿美元），同比增长 14.0%， 增速比上年同期（16.1%）回落 2.1 个百分点（表一）。 在政府抑制通胀政策的有力影响下，城市居民消费价格 总水平（CPI）涨幅回落，物价保持稳定。2012 年 2 月广州 CPI 同比上升 2.4%（表一），这是自 2010 年 4 月以来单月同比升幅最低值。 表一 ?? ?? ?? ?? 2 写字楼市场 ?? 体育中心商圈的太古汇约 150,000 平方米的办公面积 本季度投放市场。至 3 月底，广州甲级写字楼存量为 252.35 万平方米（表二），环比增长 6.3%。 春节长假之后，租赁市场逐渐恢复活跃。体育中心、珠 江新城和越秀区一批近两年新交付使用的物业成交频 繁，空置面积快速减少。另外，新物业太古汇预租期间 累积的租赁面积反映在本季度的吸纳数据上，所以，第 1 季度的广州甲级写字楼的吸纳量约 146,800 平方米， 环比增长 21.4%（图三）。 由于新物业入市时已消化了大部分面积，加上市场成交 表现活跃，所以第 1 季度整体空置率环比下跃了 0.49%， 为 9.8%。其中，珠江新城和越秀区的空置率环比下跌 明