保利项目成本测算指标全套表格1045428124.xls

5-科目表 4-运作安排 4-现金流 2-三期高层 倒班房和暂住房 1-建造标准 3-敏感性分析 3-收益利润 2-公建 2-不可售地下室 2-可售地下车库 商业 多层 别墅 高层 2-公摊 2-汇总 1-指标 0指引 财务费用 各产品类型目标成本表 建设成本 收入 土地成本 销售比率 填表指引 1、 本表适用于新项目成本估算、项目定位成本、目标成本的统一格式。 2、 本表填报的主要责任部门为预结算部门； 规划指标需投资计划相关部门、营销部门和设计部门配合提供； 建造标准按营销、设计、预结算、工程等相关的部门的讨论结果确定； 报批报建费按当地政策由开发报建部门进行填写； 管理费用、财务费用和开发间接费用，由财务部门负责。 3、 第一级的十二大类开发成本科目，其下的二级成本科目以及建筑安装工程下的三级科目为公司统一设定，其余的成本科目细节目可根据实际情况进行调整，可参考表4-1科目表。 4、 成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。 5、 成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的可售面积（地价按占地面积）设置了分摊公式，如不符合项目的实际情况请自行修改公式。 6、 项目规模较大或分期开发时，地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。 7、 可销售的商业网点、底层商铺等为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。 8、 某公建产品如果成一定规模，或在能力和实际许可的情况下，可以作为一种产品类型进行具体的成本核算。 9、 地下车库应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，别墅除外，但如别墅地下车位单独出售可单独计算； 10、 新项目成本测算时，应尽量了解掌握如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、已有类似项目的结算成本、类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。 11、 项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从技术指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。 12、 表1-1为技术指标，表1-2为建造标准； 表2-1为成本汇总测算表，所有数据由表2-2、2-3…… 2-X中的数据分摊汇总而成； 表2-2为公摊费用及期间费，是除了建筑安装工程费用以外的所有科目的成本，其总成本链接到表2-1； 表2-3…… 2-X均为主体建安工程费，按建筑类型分开填写，其总成本链接到表2-1； 表3-1为收益利润分析表，可以分开产品类型分别计算其税前成本利润率，部分不可售产品可以根据规定的原则计固定资产； 其中的土地增值税计算表，根据当地的税收实际情况建议按照最严厉的方式分类型计算土地增值税。 表3-2为敏感性分析表，可做产品售价单因素敏感性分析，也可以按产品售价和其他因素（如地价）进行爽因素敏感性分析。 13、 表4-1为全科目表。 表1-1 总用地面积 平方米 总建筑面积 地上建面 园林绿化率 净用地面积 总可售面积 地下建面 容积率 园林绿化面积 90/70比例 90平米以下户型面积 建筑基底面积 建筑密度 产品构成 非普通比例 层数 用地面积 建筑面积 计容面积 可售面积 产品比例 户/个均面积 户/个数 备注 可售 高层住宅 别墅 多层 商业 三期高层 类型5 可售地下车库 小计 不可售 高尔夫球场 本表说明： 托、幼儿园 1、类型1-5可根据产品修改名称，不够可添加，注意要修改成本汇总表公式； 学校 2、地下、架空不计占地面积，不汇总到可售面积，也不汇总到户数； 会所 3、“不可售”部分的产品中如果实际可售或整体转让的，转入可售部分； 售楼部 4、不可售部分产品的成本将视情况计资产或者摊到可售产品当中； 样板房 5、别墅不单计地下面积，但如别墅地下车位单独出售可单列； 物管用房 6、每种类型的用地面积不是其基底面积，而是应该按分区来划分； 酒店 7、非普通比例主要用于计算土地增值税，住宅产品一般按144平方米分界； 不可售地下室 8、园林绿化面积包括硬铺装、水景部分，不是规划最低要求的绿地面积； 其中：人防地下室 9、“人防地下室”如可售，则其面积不汇总，包进“可售地下车库”即可； 架空层 10、如是实体样板房，面积不汇总到小计；如果是独立样板房则需要单独计算 总计 表2-1 序号 成本项目 建筑面积单位成本 总可售面积单方成本 总建筑面积单方成本 总成本（万元） 分摊标准说明 公建资产项 合计 直接投资合计 总投资合计 总可售单方 税务筹划后口