影响我国房地产价格的因素分析和对策研究.pdfVIP

维普资讯 投资研究 ·金融论坛 lFinancialForum 影响我国房地产价格的 因素分析及对策研究 口何元斌 张秀环 2000年以来，随着我 国工业化、城市化进程 的加 房价的主要成本之一。但两者有一定的区别，土地具 快，房地产业保持着持续的高增长态势 ，同时，房地 有资源和资产两重性，作为 自然资源的土地只具有 产业出现的一些问题也引发了社会各界的广泛争 使用价值，其价格是资本化的地租 ，完全取决于人们 论。～方面，房地产价格上涨过快，高房价市场对普 对土地所有权和使用权垄断前提下的土地服务和土 通消费者形成价格歧视，广大居民的有效需求得不 地本身的供求关系；作为资产的土地是凝结了人的 到满足．居民住房购买力相对下降，在一些大城市， 劳动，具有了价值和使用价值，其理论价格是生产成 房价与家庭年收入比已经达到 10—20倍；另一方面， 本加上平均利润。由于土地的稀缺性和有限性 ，而 由于市场信息的不完全，房地产商的盲 目开发，致使 且，土地的供给是由政府垄断的，土地的自然供给无 房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下。因此， 弹性，经济供给也缺乏弹性。但是对土地的需求则随 认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变 经济发展呈现较大的变化，因此，我国目前土地市场 化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行 所决定的地价更多的表现是一种需求价格。 之有效的、有针对性的调控措施．不断满足广大居民 从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的上 有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的 扬。用著名的玉“米法律悖论”解释房地产市场，房地 持续、平稳、协调发展。 产商品的需求增长导致房价上涨刺激了对土地开发 的需求，由于土地缺乏供给价格弹性而导致地价的 一 、 影响房地产价格的主要因素分析 上涨。由图1也可以看出：当房地产商品需求量从D。 增加至D 时，房地产商品的价格也就由原来的PoO 影响房地产价格波动的因素大致可分为内生因 上升至P0。由于土地短期供给缺乏弹性。当房地产 素和外生因素，内生因素包括地价、建筑成本和经济 的建安成本和其他税费不变时，土地单价由YP0上 发展带来的社会需求等，外生因素包括利率、区位因 升至YP1。 素、经济政策等。外生因素一般是通过内生因素的传 从供给的角度来看。地价的上涨又推动了房价 导来实现对房地产价格波动的影响。 的上涨。在房地产市场中，尤其是增量房地产市场， f一)房地产开发成本推动是影响房地产价格的 房价不仅受需求影响，而且受供给的影响。房地产开 主要因素 发经营包含生产 (土地使用权的获取一地价形成、建 1．地价与房价的互动关系。房地产价格体系是地 筑安装一建设成本)——流通 (房地产的销售)两主要 产价格和房产价格组成的相互联系、相互影响、相互 过程。土地的开发经营是整个房地产开发经营的首 制约的有机整体。房价和地价的本质都是一种产权 要环节，并且，地价是房价的组成部分。由图2也可 价格，并且都是受市场的供求关系决定，地价是构成 以看出：当需求不变，房地产开发的土地供给量减少 40 InvestmentResearch·2006·04 维普资讯 FinancialForum 投资研究 ·金融论坛 Q 建安成本一Y0Qz 建安成本一s。(YO0Z。)；s。(YO0z) 土地单价一D。(YP。)：D。(YP。)